Лучший показатель с 1991 года: в Алтайском крае сдали почти миллион квадратных метров жилья

В прошлом году в нашем регионе сдали почти миллион квадратных метров жилья. Это лучший показатель с 1991 года. Однако председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин неоднозначно оценивает результаты минувшего сезона: с одной стороны, зафиксирован рост введения в строй квартир, с другой – провал по возведению объектов соцкультбыта.

Жильё

Успех жилищного строительства эксперт объясняет несколькими причинами. Когда застройщики четыре года назад готовились к введению закона о проектном финансировании, то постарались приобрести как можно больше земельных участков и получить разрешения на строительство для того, чтобы начать возведение этих домов по старым правилам. В 2018-м получили 64 разрешения, для сравнения: в 2021 году – только 24.

Все понимали, что с приходом банковского финансирования строить будет дороже. И больше 70% домов начали возводить с привлечением средств дольщиков. Соответственно, и жилье, фундамент под которое заложили три года назад, сдавали в 2020–2021 годах.

Те же, кто не успел, начали работать за счет банковских кредитов, положив средства дольщиков в те же банки на счета эскроу. Застройщики старались закончить объекты в минимальные сроки, чтобы не платить кредитным учреждениям лишних процентов.

Другой фактор, вызвавший строительный бум, – рост спроса на жилье. После того как начал дешеветь рубль, люди с конца 2019 года стали вкладывать сбережения в недвижимость. А когда в мае 2020 года правительство объявило льготную ипотеку, ажиотаж на рынке вырос еще. Некоторые покупали квартиры и спустя время их продавали, неплохо зарабатывая на разнице цен. Доля таких инвесторов доходила до 30% рынка.

С октября 2020 года стал раскручиваться маховик инфляции: сначала начал дорожать металл, а в 2021 году и остальные материалы. Недостаток иностранных рабочих вынуждал застройщиков больше обычного тратить на оплату труда. В результате себестоимость жилья подскочила на 30–40%.

Все эти причины способствовали подорожанию квартир. За 2020 год цены на них выросли на 25–30%, и за прошлый год жилье стало недоступнее еще на 30–50%. Особенно подорожали в Барнауле пользующиеся спросом малогабаритные квартиры.

«Это позволило застройщикам накопить приличный жирок, а ожидаемая прибыль стимулирует их продолжать наращивать жилищное строительство», – считает Александр Мишустин. 

Социальные объекты

Совсем другая ситуация сложилась у тех генподрядчиков, которые строили социальные объекты. Цены на них были зафиксированы в госконтрактах, а рост стоимости строительных материалов привел к тому, что выполнение договоров стало убыточным. По словам Александра Мишустина, положение усугубило то, что в Алтайском крае сметы были занижены. По сравнению с соседними субъектами Федерации создание одного места в школе или детском саду у нас стоит меньше.

Союз строителей Алтайского края забил тревогу еще в позапрошлом году, требуя увеличения цены договоров. Региональный Минстрой также обратился по этому вопросу в вышестоящее федеральное министерство. Пока несколько месяцев ждали ответа из Москвы, у генподрядчиков возникла угроза банкротства. Они написали региональным властям письма о приостановке строительства, но не ушли с объектов. Потихоньку с марта на них «ковырялись», чтобы потом не нести дополнительные затраты на консервацию и расконсервацию.

Наконец в августе 2021 года Правительство РФ разрешило региональным властям увеличить затраты до 30% на остаток сметной стоимости на момент обращения. За осень все генподрядчики пересчитали сметы. И они прошли повторную экспертизу в соответствующих органах.

Но это постановление не решало проблему, так как генподрядчики уже потратили на возведение социальных объектов свои оборотные средства в надежде, что заказчик их рано или поздно компенсирует. Союз строителей края обращался в НОСТРОЙ, в Минстрой с просьбой пересчитать затраты начиная с октября 2020 года, чтобы компенсировать застройщикам все подорожание материалов.

И только в начале декабря правительство приняло решение провести индексирование затрат с 1 января 2021 года. По мнению Александра Мишустина, это позволит завершить начатые объекты и сохранить строительные компании от банкротства.

Между тем неоперативность Правительства РФ привела к тому, что сдача половины объектов соцкультбыта отодвинулась на более дальние сроки. А число желающих заключить контракты на возведение и капитальный ремонт новых зданий школ, детсадов, больниц сократилось.

«И такая картина по всей стране. При нынешнем росте стоимости материалов проведенной индексации недостаточно, чтобы строить хотя бы с минимальной прибылью, – считает председатель правления Союза строителей края. – Неслучайно в прошлом году половина конкурсов не состоялась. Уже трижды объявляли аукцион на реконструкцию краеведческого музея, но желающих в нем участвовать не находится».

Перспективы

Между тем за последние два года часть мелких застройщиков ушли с рынка, например компании «Домстрой», «Сибирия». Они не смогли соблюсти условия проектного финансирования, в частности иметь для строительства 30% собственных средств. Уход доли игроков ведет к монополизации рынка.

Кроме того, он сужается. Объемы начатого жилья уменьшаются из-за нехватки земельных участков. Так, по информации Александра Мишустина, пять лет назад в Барнауле было 1,3–1,4 млн метров незавершенного строительства, на начало 2021 года – 1,1 млн м², сегодня – 760 тыс. м². Из них в этом году может быть введено в строй 430 тыс. м², в 2023 году – только 200 тыс. м².

Нехватка свободной земли в Барнауле сдерживает развитие жилищного строительства и ведет к его удорожанию. Например, компания «ИСК Союз» выиграла на аукционе право на аренду 2,5 га и платит за это больше 100 млн рублей в год.

Видимо, девелоперам, чтобы строить,  придется более активно выкупать землю у владельцев частного сектора. Обычно на формирование таких площадок уходит несколько лет. Но и мэрии каким-то образом надо искать средства на выкуп земли и строительство в новых микрорайонах социальных объектов.

Александр Мишустин вспоминает, что уже не раз после резкого подъема цен на жилье наступала их стабилизация, сменяющаяся небольшим падением. Обычно девелоперы не афишируют это, но предлагают покупателям скидки и акции на квартиры.

«С учетом того, что объемы незавершенного строительства уменьшились, спада цен в этом году не будет, но и резкого роста тоже», – прогнозирует эксперт. Это он связывает с насыщением рынка: «Кто хотел, тот уже приобрел жилье, а брать ипотечные кредиты, ставки по которым за прошлый год выросли до 10–12%, невыгодно».

Проектное финансирование

Еще один фактор, негативно влияющий на рынок, – проектное финансирование. Оно хоть и сокращает проблему обманутых дольщиков, но явно приводит к удорожанию жилья, так как деньги дольщиков идут не застройщику, как раньше, а складываются в банк на счета эскроу. Девелопер их может получить только после сдачи объекта в эксплуатацию. А строить ему приходится, взяв кредит у того же банка.

По словам Александра Мишустина, закон о проектном финансировании в жилищном строительстве лоббировали банки, поскольку они получают бесплатно деньги дольщиков, а это в масштабах страны 5,3 трлн рублей.

«Мы неоднократно обращались к федеральным властям с просьбой раскрывать эскроу-счета по мере возведения части дома. Но против выступил Центробанк», – уточняет председатель правления Союза строителей края.

Он вспоминает, что первыми, кто начал работать в крае в рамках проектного финансирования, была компания «Барнаулкапстрой». Но ее подрядчики не выполнили взятые на себя обязательства. В результате теперь распродается имущество «Барнаулкапстроя», чтобы на вырученные деньги достроить проблемный дом. А банк, который финансировал проект, не пострадал.

А вот в Новоалтайске и Бийске застройщики не могут работать в режиме проектного финансирования, так как себестоимость строительства, по их расчетам, получается выше рыночной цены жилья. Это объясняет то, что в малых городах девелоперы почти не работают. Чтобы изменить ситуацию, государство должно взять на себя часть затрат, предоставив застройщикам землю или инженерные сети, считает наш эксперт.

С учетом вышесказанного он предполагает, что в текущем году плановые показатели по вводу жилья в крае, скорее всего, будут выполнены, но сдадут его меньше, чем в прошлом. «А на объекты соцкультбыта ни один застройщик в здравом уме не пойдет. Обжегшись на горячем, они будут дуть на холодное», – уверен Александр Мишустин.

Cправка

По данным Минстроя края, в 2021 году на территории региона сдано в эксплуатацию 974 тыс. м² жилья, что на 15,1% больше, чем в 2020 году. При этом на многоквартирные дома приходится 555 тыс. м², или 57% от общего ввода. Это на 20,1% больше уровня 2020 года. Строители превысили план по вводу жилья на 16,6%.