Строительная отрасль Алтайского края практически не пострадала от пандемии

Строительная отрасль Алтайского края не получила существенной поддержки от государства весной в период ограничительных мер, но и практически не пострадала от них. Между тем руководители девелоперских компаний считают, что экономический кризис не за горами, и бьют тревогу. На прошлой неделе они в очередной раз пригласили представителей краевой власти и мэрии Барнаула обсудить назревшие проблемы. Строители сгущали краски, противоположная сторона их разбавляла.

Позитивный взгляд

Министр строительства и ЖКХ края Иван Гилев первым выступил на круглом столе. Признавая сложности, он в целом оценил состояние отрасли позитивно. Так, объемы строительства за пять месяцев выросли на 27% по сравнению с прошлым годом, сложный этап перехода на проектное финансирование пройден без потерь, не появилось ни одного проблемного дома. Сегодня порядка 30% домов строится по счетам эскроу. «Это очень хороший показатель. Банкам и застройщикам удалось найти общий язык», – считает Иван Гилев.

Он разделяет опасения строителей, связанные с коронавирусной инфекцией, однако отмечает, что выдача более тысячи кредитов под льготную ставку поддержала рынок, на рассмотрении еще более 2,5 тысячи заявок на дешевую ипотеку.

«В настоящее время спрос на жилье в Барнауле даже опережает предложение, – констатировал куратор отрасли. – Свободных квартир фактически нет, все скупаются еще до сдачи домов».

Неплохие перспективы по вводу жилья. В этом году на 200 тысяч метров больше незавершенного строительства, чем в прошлом, и ввод жилья запланирован в размере 779 тыс. кв. м.

Есть проблема с новыми площадками. Но по объемам нулевых циклов пока ситуация просматривается. Строительство в Барнауле возможно в районе Потока, точечная застройка  – на месте частного сектора и аварийного жилья. В перспективе развитие будет в рамках агломерации, возможно в Новоалтайске, на правом берегу Оби.

Иван Гилев считает, что в отрасль и не нужны бюджетные вливания. Она сегодня драйвер экономики края, а у строителей нет упадочнических настроений.

Только 15%

Но у гендиректора саморегулируемой организации «Алтайские строители» Зинаи­ды Герасимович другой взгляд. Она считает, что кризис 2020 года затронул все строительные компании. Ситуацию осложняет возможный риск банкротства на фоне экономического кризиса.

В этих условиях Правительством РФ принят комплекс мер. В частности, предусмот­рены субсидирование расходов на строи­тельство социальной и транспортной инфраструктуры, компенсация процентов по кредитам на пополнение оборотных средств, отсрочка по уплате налогов, госгарантии по кредитам. «Но ни одна строи­тельная компания края не вошла в федеральный список системообразующих предприятий. В результате перечисленные меры недоступны для алтайских строителей», – подчеркнула Зинаида Герасимович.

Правительством РФ введен мораторий на проведение проверок в 2020 году и продлено действие лицензий, разрешений до конца 2021 года. Временно запрещено включать многоквартирные дома в реестр проблемных объектов в случае несоблюдения сроков окончания строительства. До конца года исключаются судебные претензии от граждан в связи с неисполнением срока ввода объектов в эксплуатацию.

Однако введен запрет на въезд в Россию трудовых мигрантов, что вызвало летом нехватку отделочников. Алтайские застройщики не смогли воспользоваться льготными кредитами под ключевую ставку Центробанка, так как ни один коммерческий банк не подал заявку в ДОМ.РФ на субсидирование кредита. ДОМ.РФ получил гарантии Минфина на 50 млрд руб. для выкупа нераспроданного жилья у застройщиков, но Алтайского края в перечне пилотных регионов нет, сетует Зинаида Герасимович. Большая проблема с реструктуризацией кредитов, на которые неохотно идут банки, трудно получить кредиты на пополнение оборотных средств.

Гендиректор СРО констатирует, что, несмотря на большой перечень мер поддержки, предложенных правительством, большинство алтайских строительных компаний их не могут получить. И лишь 15% предприятий, относящихся к малому и среднему бизнесу, говорят, что воспользовались помощью.

Председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишус­тин переживает, что федеральное правительство, как всегда, поддержит крупные строительные компании, а до алтайских дело не дойдет. «Нам нужно стучаться во все двери, доказывать, что надо помогать тем регионам, где прибыльность отрасли низкая, а не тем, кто и так жирует», – считает Александр Мишустин.

Иван Гилев согласился, что работа по кредитованию строителей осуществляется недостаточно эффективно. «Я хочу, чтобы максимальное количество застройщиков получили льготные кредиты, пока такая возможность есть, поэтому подавайте свои предложения в Минстрой края», – предложил министр.

Проектное финансирование

Ситуация с проектным финансированием тоже не такая гладкая, как сказал вначале Иван Гилев. По словам Александра Мишустина, банки месяцами рассматривают заявки от застройщиков, не принимая никаких решений.

Он привел пример, когда компания «Союз» не может заключить договор с банком на проектное финансирование, поскольку при выделении участка в аренду городская власть запретила передавать его третьим лицам. Теперь его нельзя отдать в залог банку, а он из-за этого не дает ссуду. Ни городские власти, ни Минстрой РФ не могут решить проблему.

«Уберите бюрократические препоны, о которых говорил президент, – обращался Мишустин к Гилеву. – Препоны – от муниципалитета до антимонопольной структуры. Никто не хочет брать на себя ответственность. – Поэтому просьба на уровне городских или крае­вых властей принять программу помощи. Существующий в правительстве края план мероприятий нужно доработать с участием застройщиков, и он должен включать в себя реальные меры поддержки». Александр Мишустин считает, что с учетом роста себестоимости, налогов, банковских процентов, платы за техподключение девелоперы не смогут вложиться в требования банков, поэтому власти должны хотя бы компенсировать затраты на аренду земли.

Гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов сомневается в жизнеспособности проектного финансирования в Алтайском крае. «Оно оправдано в Москве, где стои­мость квадратного метра составляет 200 тыс. руб., даже если затраты на проектное финансирование 20 тыс. руб. с метра. Окончательно станет понятна работоспособность этого механизма, когда будут достроены первые дома. Если застройщики выживут, тогда посмотрим», – говорит руководитель «ЖИ», добавляя, что для успеха проектного финансирования нужно федеральным властям согласиться на поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Об этом же говорила Зинаида Герасимович: «Отрасли необходим мораторий по штрафам, но глобально может помочь поэтапное раскрытие эскроу-счетов».

Заметим, что сейчас средства дольщиков со счетов эскроу девелопер может получить только после ввода новостройки в эксплуатацию. Схема поэтапного раскрытия предполагает перечисление средств застройщику по мере завершения определенных этапов строительства жилого дома на основании актов приемки-передачи работ. Предлагаемая схема даст девелоперам облегченный доступ к средствам дольщиков на этапе строительства и позволит направить их на стройку. Но пока Центробанк против, считая, что застройщики в таком случае не смогут гарантировать исполнение своих обязательств перед дольщиками.

Административные барьеры

Гендиректор проектной компании «АрхиГрупп» Андрей Суртаев административными барьерами называет несовершенство нормативной базы. Он напомнил, что в прошлом году были приняты нормы градострои­тельного регулирования г. Барнаула, тогда же откорректированы краевые нормы и приняты Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Документы принимались в спешке.

«В ряде нормативов они сильно расходятся, в частности по расчету парковочных мест, благоустройству, некорректно выполнено зонирование. Поэтому в краевом центре сложно получать разрешение на строительство», – отметил Андрей Суртаев и предложил при подготовке генплана и ПЗЗ на ранних этапах, когда еще формируется задание на проектирование, в рабочую комиссию включать профессиональное сообщество.

Он также обвинил в субъективизме градостроительный совет Барнаула. Его члены порой вносят существенные поправки в проект наперекор застройщику. Поэтому гендиректор «АрхиГрупп» считает, что градостроительный совет должен высказывать свои замечания еще до аукциона на земельный участок, чтобы внести их в аукционную документацию.