«Серый» вексель – не ордер

Когда следование расхожей фразе «риск - благородное дело» оборачивается серьезным несчастьем 

О проблемах обманутых дольщиков «Алтайская правда» писала неоднократно, стараясь по силе возможности способствовать поддержке их интересов. И действительно, людей, выходящих на улицу с плакатами «Отдайте украденное», часами мерзнущих в пикетах, по-человечески понять нетрудно. Ведь за так и неполученную, хотя и клятвенно обещанную квартиру, как правило, отданы скопленные многолетним честным трудом накопления. Люди обвиняют в своей беде нерадивых обманщиков-застройщиков, власти всех уровней. И многие из этих обвинений, конечно же, справедливы, но только вот что вообще присуще абсолютному большинству из нас – никто не спросит себя: « А я сам хорошо все обдумал, когда, поддавшись на громкие посулы, пошел отдавать кровно заработанное за в тот момент мифическое жилье?» И ведь если не знал, то в глубине души чувствовал, что сделка-то не вполне законна, и все равно пошел. А как нас когда-то учили - незнание закона не освобождает от ответственности…

«Серые схемы» в долевом строительстве находятся вне закона, однако застройщики продолжают их использовать для привлечения денежных средств граждан при строительстве жилья, а те с предусмотренным для таких случаев законом чаще всего либо знакомы понаслышке, либо не знают о нем вовсе. И появляются «обманутые дольщики».

Правовой ликбез

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” предусмотрено три законных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Привлекать денежные средства иными способами запрещено. Однако, как показывает практика, не все застройщики стремятся следовать строгим предписаниям Федерального закона №214-ФЗ, незаконно используя альтернативные или так называемые серые схемы.

Одной из таких серых схем является привлечение денежных средств с использованием векселей. Суть ее в следующем: гражданину, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия предлагается приобрести ценную бумагу – вексель, который ничего общего не имеет с жилищным сертификатом, также являющимся ценной бумагой.

СПРАВКА

В российском законодательстве под векселем понимается ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлению предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы.

Не дольщик, а заемщик

Если формально подойти к отношениям между застройщиком и покупателем, то их можно квалифицировать как отношения займа, где заемщиком выступает застройщик, а заимодавцем - покупатель.

В этой схеме застройщик (векселедатель) обязуется выплатить сумму, указанную в векселе, как правило, к предполагаемому сроку окончания строительства жилого многоквартирного дома. При этом право собственности на квартиру после окончания строительства возникает у застройщика. Дольщики (векселедержатели) по векселю сразу требовать квартиру не могут, у них возникает лишь право требовать от застройщика возврата денежных средств. Таким образом, нет никаких дольщиков, так как формально застройщик строит квартиру для себя, а вексель всего лишь подтверждает, что гражданин дал на какой-то срок застройщику деньги в долг.

На практике очень часто вексельная схема используется в комбинации с предварительным договором купли-продажи, договором займа и т.д. В таких договорах обычно указывается, что оплата сделки по приобретению квартиры возможна путем погашения векселя.

В качестве наглядного примера последствий применения описанной схемы на территории Барнаула является деятельность ООО «ЖСК-173 «Ключ», которое осуществляло строительство многоквартирных домов в краевом центре, в частности, дома № 148 по ул. Малахова. С гражданами, желающими принять участие в строительстве, заключались предварительные договоры, привлечение денежных средств осуществлялось на основании договоров займа с выдачей векселей. С началом экономического кризиса денежные средства у общества закончились, строительство приостановилось, задолженность перед гражданами, подрядчиками, налоговыми органами и работниками росла как снежный ком. В настоящее время общество объявлено банкротом, денежные средства гражданам не возвращены, они оказались втянутыми в судебные тяжбы.

Риск - благородное дело?

Описанная модель отношений между застройщиком и покупателем сопряжена с серьезными рисками. В первую очередь это связано с тем, что граждане, приобретающие векселя, не знакомы со специальными процедурами, регулируемыми нормами вексельного законодательства, чем в свою очередь пользуются недобросовестные застройщики.

Например, в соответствии с Положением о переводном и простом векселе, введенном в действие еще Постановлением ЦИК СССР и СНК СССР от 07.08.1937 N 104/1341, если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней.

В другом случае вы можете получить вексель, который подлежит оплате без указания процентной оговорки. Следовательно, у недобросовестного застройщика есть возможность, не привлекая кредитных средств, пользоваться средствами покупателя бесплатно.

Дольщикам необходимо помнить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. Из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости (квартиры), а возникает только обязанность уплатить денежную сумму. Отсюда следует, что у покупателя отсутствует право требования передачи в собственность квартиры. Согласно ст. 309 ГК РФ застройщик, уплатив покупателю денежную сумму, указанную в векселе, будет считаться лицом, надлежащим образом исполнившим обязательство. Основания для предъявления к такому застройщику иска о принуждении к исполнению обязанности по передаче (продаже) квартиры полностью отсутствуют.

Из всего вышеизложенного следует, что вексельная схема привлечения денежных средств граждан для строительства жилья противоречит п. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ, а значит, и не дает никаких гарантий этого закона. Данный способ привлечения денежных средств выгоден для застройщиков. Граждане же рискуют не только не получить квартиру, но и лишиться своих денежных средств.

(Материалы предоставлены инспекцией Алтайского края по надзору в строительстве).