Прощай, «долевка»: что станет с рынком недвижимости в Алтайском крае

Застройщики больше не смогут воспользоваться деньгами дольщиков, пока объект не будет сдан в эксплуатацию. Строить дома компаниям придется на собственные или заемные средства. Подорожает ли от этого жилье, что будет со строящимися домами, какие гарантии получат вкладчики? Во всем этом нам помог разобраться председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.

Обезопасить дольщиков

С 1 июля деньги вкладчиков будут храниться на специальных счетах в банке, обеспечивающих безопасное проведение расчетов между продавцом и покупателем (эскроу-счета). Доступа к этим средствам у строительной организации не будет, но взамен она получит возможность брать кредит на возведение домов по сниженной ставке.

– Застройщик должен пойти в банк, подать соответствующие документы и заявление, – объяснил Александр Мишустин. – Далее идет рассмотрение бизнес-плана. Если кредитную организацию все устраивает, то она выдает ссуду с плавающей процентной ставкой. Все привлеченные средства граждан будут поступать напрямую на банковский счет эскроу. Больше продаж – меньше процент.

Эти нововведения исключат понятие «обманутый дольщик». Даже если банк разорится, то агентство по страхованию вкладов компенсирует все убытки граждан. Выплата не будет превышать 10 миллионов рублей, но для нашего региона этой суммы вполне достаточно.

В случае банкротства застройщика вкладчика поставят перед выбором: получить деньги назад или ждать окончания строительства, так как дом в любом случае будет достроен на средства извне.

Цена безопасности

За такие гарантии вкладчики должны заплатить. Речь идет об увеличении стоимости квадратных метров. Еще до вступления закона в силу строительные компании приподняли стоимость жилья относительно прошлогоднего уровня. Цены могут взлететь от 2 до 15 – 20%, тут все зависит от застройщика и покупательной способности 
граждан.

– Застройщики готовы и на 25% поднять стоимость своих услуг, но остается открытым вопрос, готовы ли граждане вкладываться в новостройки за такие деньги, – подчеркнул председатель правления. – Именно покупательский спрос будет регулировать цены.

На цене скажется и количество вводимого в эксплуатацию жилья, которое должно сократиться. В настоящий момент уменьшилось число выданных разрешений на возведение объектов, что может привести к спаду числа квартир на рынке. За этим последует рост ценника или всплеск интереса к долевому строительству.

Смогут ли строительные кампании закрыть потребительский спрос – пока неизвестно. Но новый закон может привести к появлению монополистов на строительном рынке, так как с небольшими организациями банки попросту не станут работать, а необходимым объемом собственных средств обладают не все девелоперы.

– В таком случае есть риск возникновения еще одной проблемы. Деньги начнут привлекаться неофициально, теневым способом, будут создаваться некие пирамиды. Это не исключено, но за этим будут следить соответствующие органы, – добавил Мишустин.

Нужны доработки

В законе есть небольшое исключение, но касается оно только тех домов, которые уже строятся.

– Было подписано постановление, согласно которому разрешается достраивать объекты, готовность которых достигает 30%, – объяснил эксперт. – Также не менее 10% зарегистрированных площадей должны быть переданы дольщикам. В этом случае строительство продолжится по старой формуле. Когда один из пунктов не соответствует, то придется переводить вклады, брать кредит или выкручиваться самостоятельно.

Наибольшее недовольство у граждан вызывает тот факт, что у них не будет доступа к своему эскроу-счету. Особенно это заметно, когда для вклада была взята ипотека.

– Человек берет ипотеку, платит за нее, а средства все еще остаются в банке, – недоумевает эксперт. – Сейчас обсуждается вопрос об открытии счета, чтобы заемщик мог хотя бы получать проценты, а не только терять на инфляции. Но пока это все на уровне обсуждений.

В завершение Александр Мишустин отметил, что до конца этого года будет ясно, где в изменениях узкие места, и после этого нужно дорабатывать закон. Тут необходимо проводить работу с банками, с инвесторами, с компаниями. Важно выслушать мнение каждой стороны, так как от состояния строительной отрасли напрямую зависит бюджет не только Алтайского края, но и России.

Дополнительные гарантии

В региональном управлении строительства и территориального планирования рассказали, что в Алтайском крае 98 многоквартирных домов строятся с привлечением средств дольщиков. Из них 28 объектов потенциально попадают под новую редакцию федерального закона.

В регионе многоквартирники строят крупные и сильные застройщики, так что изменения не должны вызвать проблемы, добавили в управлении. 66 проектов уже сейчас могут не волноваться и продолжать деятельность в рамках прежнего законодательства, 4 объекта приступили к реализации модели проектного финансирования. Но касается это только строящихся объектов.

Кроме этого принимаются меры по предупреждению ситуаций, при которых возможно приостановление строительства многоквартирных домов. На федеральном уровне разработаны новые гарантии. В июне текущего года было подписано положение, которое позволяет субъектам Российской Федерации создавать Фонды защиты прав участников долевого строительства. Деятельность организации будет направлена на оперативное решение проблем с застройщиками, признанными банкротами.

Кстати

Некоторые СМИ активно распространяют информацию, что переход на новые правила, согласно которым часть застройщиков с 1 июля будет обязана привлекать средства граждан исключительно на счета-эскроу, откладывается до октября.

Мол, такие сведения 11 июня 2019 года озвучил Минстрой на Всероссийском совещании, посвященном вопросам государственного регулирования, контроля и надзора в области долевого строительства. Сотрудник портала МосДольщик.рф присутствовал на этом мероприятии и внимательно слушал докладчиков, поэтому смело утверждает: ни о каком переносе сроков перехода на эскроу на совещании не говорилось.

Таким образом, перед сделкой в новостройке после 1 июля МосДольщик.рф рекомендует сделать следующее: выяснить, выдано ли по этому объекту заключение о соответствии критериям достройки по старым правилам, либо привлекаются ли там деньги на эскроу-счета. Если нет ни того, ни другого, заключать сделки в такой новостройке бессмысленно: Росреестр их не зарегистрирует.