Что произойдет с рынком недвижимости Алтайского края: мнение эксперта

Будут ли продолжать снижаться цены на квартиры? Продлится ли льготное ипотечное кредитование? Что сулят застройщикам изменения в законодательстве? На эти и другие вопросы «АП» отвечает Андрей Геттих, заместитель начальника Главстроя Алтайского края.

– Андрей Иванович, 2015 год называют рекордным по вводу жилья. за счет чего удалось достичь таких показателей?

– В последние годы жилищное строительство действительно велось бурными темпами. 2014-2015 годы могут сравниться по объемам вводимого жилья, пожалуй, только с рекордным 1988 годом, показатели которого не превзойдены до сих пор. Тогда было построено полтора миллиона квадратных метров. В 2014-м введено в эксплуатацию 754,5 тысячи, а в 2015-м – 878,9 тысячи квадратных метров. Факторов, способствующих росту строительства жилья в прошлом году, достаточно. Одним из основных стало обеспечение застройщиков земельными участками. Для сравнения, в 2010 году им предоставлено 334 га, в 2014-м – 488 га. Также был большой задел жилых домов, находящихся в стадии незавершенного строительства: в 2015 году цифра составляла 2 миллиона 258 тысяч квадратных метров.

Важным фактором стало стимулирование спроса на жилищное строительство. С 2010 по 2014 год активно развивалось ипотечное кредитование. Самый высокий показатель достигнут в 2014 году, тогда было выдано 16 100 кредитов на 19,5 миллиарда рублей, причем увеличилась с 8 до 25% их доля на приобретение жилья в новостройках. Еще один фактор – снижение административных барьеров. С 2013 по 2015 год число разрешительных процедур на строительство жилья сократилось с 40 до 15, а дней, уходящих на их прохождение, – с 350 до 130.

– Согласно статистическим данным, наблюдается существенное увеличение многоэтажного строительства и снижение индивидуального. С чем это связано?

– В Алтайском крае индивидуальное строительство традиционно занимало существенную долю в жилищном строительстве, поскольку половина населения проживает в сельской местности. В последнее время индивидуального жилья строится заметно меньше, чем прежде. Для сравнения, в 2013 году ИЖС составляло более половины строящегося в крае жилья, а в 2015-м его количество снизилось до 33 процентов. На селе стали строить меньше жилья, и это одна из проблем, которую предстоит решать не только в крае. Необходимо создать условия для того, чтобы люди захотели строить: снять инфраструктурные ограничения, предоставить меры социальной поддержки. Способы решения проблемы могут быть разными, и о них уже сейчас следует задуматься муниципалитетам.

– По данным Алтайкрайстата, в прошлом году производство строительных материалов упало на 13,5 процента. Как эта цифра соотносится с успехами в строительстве 2015 года?

– Увеличение объемов строительства в 2015 году произошло благодаря заделу в предыдущие годы. Количество же объектов, которые начали строить в прошлом году, сократилось, по предварительным данным, на 14 процентов. Это вызвано непростой экономической ситуацией, в результате которой затраты застройщиков выросли, а спрос населения на жилье снизился. В 2015 году мало были востребованы населением и ипотечные кредиты. В первом квартале кредитные организации их фактически не выдавали. Все вышеперечисленное не могло не отразиться на объемах производства строительных материалов. В 2015 году отгружено 75,3 процента стройматериалов от объема 2014 года. Такая ситуация наблюдается не только в Алтайском крае, но и в других регионах СФО. Сейчас предприятия ищут новые рынки сбыта, работают над созданием внутренней кооперации.

– Будет ли и дальше падать цена на жилье на первичном рынке?

– Если ориентироваться на декабрьские цены, то в 2014 году квадратный метр стоил 43,3 тысячи рублей, а в 2015 году – 41,4 тысячи рублей. Как видите, цены снизились, но несущественно. Предполагаю, что и дальше резкого снижения стоимости квадратного метра жилья не произойдет, пока на рынке нет невостребованного жилья. Если ситуация изменится в противоположную сторону, то тогда рыночная стоимость квадратного метра приблизится к стоимости затрат на строительство.

– А как снижение цены на жилье отразится на строительном бизнесе?

– В крае зарегистрировано 3,4 тысячи организаций и индивидуальных предпринимателей. Реально работающих и имеющих допуски к строительной деятельности существенно меньше. Не думаю, что какие-­либо из крупных и средних строительных организаций уйдут с рынка, поскольку они уже давно научились просчитывать свои риски да и у каждой из них своя ниша. Под ударом могут оказаться мелкие, но в то же время им проще перепрофилироваться, приспособиться к ситуации.

В строительной отрасли края трудится 23,5 тысячи человек, в прошлом году их количество сократилось на 1,7 тысячи человек. Эта тенденция характерна и для других регионов. Причин специалисты называют несколько, одна из них заключается в высвобождении рабочих мест из-за повышения производительности труда, внедрения новых современных технологий, механизмов, замены ручного труда механизированным. Вторая, возможно, кроется в том, что некоторые небольшие организации могли прекратить свою деятельность или ушли из официального бизнеса в тень.

– Будет ли продлена госпрограмма по льготному ипотечному кредитованию?

– Минфин России заявил, что не будет продлевать госпрограмму по льготному ипотечному кредитованию, так как она была задумана как антикризисная и рассчитана до 1 марта 2016 года. Взамен рассматривается возможность субсидирования первоначального взноса по ипотеке при покупке жилья. Эта мера призвана сделать ипотечные кредиты более доступными для населения, но, на мой взгляд, она окажется более эффективной, если этот банковский продукт станет дешевле или как минимум перестанет расти в цене.

– В строительной отрасли законодательство постоянно меняется. Какие новшества напрямую коснутся жителей края?

– Отрасль, пожалуй, более других подвержена изменениям в законодательстве. Особенно интенсивно меняется Градостроительный кодекс, каждый год вносится несколько изменений. Согласно закону № 402-ФЗ, принятому в декабре 2015 года, проектная документация на малоэтажные дома, строящиеся с привлечением бюджетных средств, будет проходить экспертизу. Случаи с некачественным жильем, построенным на выделенные государством средства, доказали необходимость данных поправок. В 2015 году большие изменения претерпело земельное законодательство, особенно в части вопросов, связанных со строительством линейных объектов инженерной инфраструктуры. В прошлом году вступили в силу поправки, благодаря которым в некоторых случаях уже не требуется разрешения на их строительство. Согласно изменениям, внесенным в Гражданский кодекс, ужесточены требования к самовольным постройкам. Теперь их довольно сложно узаконить, при этом упрощена процедура сноса. Если раньше решение о сносе незаконных построек принималось только судом, то теперь такое право дано органам местного самоуправления.

– Каков ваш прогноз в строительной отрасли на 2016 год?

– 2016 год будет не легче, чем 2015-й, но мы постараемся удержаться на намеченном уровне. В этом году в крае планируется построить более 700 тысяч квадратных метров жилья, и того задела, который у нас остался с предыдущего года, будет вполне достаточно. Что касается стройиндустрии в целом, то у нас пока не создан механизм, который бы стимулировал потребительский спрос на рынке. Строительная отрасль очень зависима от инвестиций, и задача государства – создать условия для их привлечения.

В строительстве социальных объектов сохранится стабильность, объемы по краевой адресной инвестпрограмме 2016 года остались на уровне прошлого года. И мы приложим все усилия, чтобы реализация этой программы проходила без сбоев.