Где сейчас выгоднее приобретать жилье и что ждет рынок недвижимости

По данным Росреестра, за 9 месяцев 2019 года спрос на ипотечные кредиты упал в крае на 16 процентов. Если учесть, что жилье мы в основном берем в кредит, можно предположить, что и покупательский спрос на рынке недвижимости упал. Верны ли наши предположения, мы узнавали у Дмитрия Дворядкина, президента Союза риэлторов Барнаула и Алтая.

– Дмитрий Анатольевич, с чем связано падение спроса на ипотечные кредиты?

– Статистика дает средний результат за девять месяцев, а вот если отследить ситуацию на ипотечном рынке до 1 июля 2019 года, а затем после, то данные будут существенно отличаться. До 1 июля наблюдалось падение спроса на ипотеку, это связано с тем, что с первого рабочего дня 2019 года все банки подняли ставку по ипотеке сразу на два процентных пункта. Представьте растерянность потребителей: до Нового года были ставки по ипотеке 9 – 9,2%, после Нового года стали 11 – 11,5%. Первое, что решают потребители, – это воздержаться от покупок жилья в условиях дорогой ипотеки. К марту банки стали предлагать снижение процентной ставки для самых перспективных клиентов, офицеров Вооруженных сил, бюджетников, на 0,5 – 1%, но это не возымело ожидаемого эффекта. Рынок недвижимости встал. Долевки перестали продаваться, темпы продаж жилья на вторичном рынке тоже снизились.

Однако в апреле наблюдался резкий взлет покупательского спроса, поскольку ставки по ипотечному кредиту снизились до 10%. Это был сигнал покупать недвижимость. Если смотреть показатели второго полугодия, то банки демонстрируют рекордные продажи по ипотеке. К концу 2018 года ставка по ипотеке упала до 
9 – 9,2%, в этом году достигла исторического минимума – 8,4 – 8,8%.

– О чем говорит такая ситуация на ипотечном рынке?

– В конце прошлого года рынок был несколько перегрет по ипотеке, рефинансированию. В первом полугодии государство его отрегулировало, несколько остудило, в частности, для того, чтобы стимулировать переход застройщиков на работу по эскроу-
счетам в рамках нового закона. Сейчас рынок опять нагрелся. Возрастают объемы рефинансирования. Кто еще не рефинансировал ипотечный кредит  под более низкий процент, сейчас самый удачный момент это сделать, поскольку в первом квартале 2020 года банки, как обычно, начнут поднимать ставки.

– Где сейчас выгоднее приобретать жилье, на первичном или вторичном рынке?

– Если сравнивать рынки, то цены на «первичку» стали выше, чем на «вторичку». Тем самым новостройки оказались менее интересны покупателям. Выгоднее взять квартиру на вторичном рынке, с ремонтом, в доме, который сдали пять лет назад, и стоить она будет так же, как и квартира на первичном. Высокий покупательский спрос вызвал сокращение предложений на вторичном рынке на 10 процентов – просто всё разобрали. Это прогнозируемая ситуация перед Новым годом, она свидетельствует о том, что рынок недвижимости находится в высокой стадии развития.

Некоторое охлаждение на рынке первичного жилья компенсирует дешевая ипотека под новостройку. Если исходить из этого, то логичнее взять «первичку» в ипотеку, так как ежемесячный платеж будет относительно небольшим.

– Насколько комфортные цены на рынке недвижимости в сравнении с предыдущими годами?

– Что касается цены, то в среднем по Барнаулу стоимость квадратного метра в начале 2015 года была чуть больше 50 тысяч рублей. В период кризиса к лету 2017 года стоимость квадратного метра упала до 43 тысяч рублей. Затем началась корректировка цены. Она стала понемногу расти и в прошлом году поднялась до 45 – 46 тысяч за квадратный метр. Сейчас мы подошли к докризисным показателям – 50 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В новостройках цена выше. Например, в Квартале 2000 квадратный метр стоит до 60 тысяч рублей. Здесь – бизнес, жизнь, отдых, то есть, по некоторым мнениям, престижнее жить, чем в центре.

Повлияло на повышение цены в новостройках и введение новых правил игры для застройщиков по эскроу-счетам.

– Какие плюсы для потребителя появились с введением этого закона? Повлияло ли увеличение цены за квадратный метр на комфорт и безопасность заключения сделки?

– Формально закон об эскроусчетах создавался, чтобы обезопасить дольщиков от возможного краха застройщика. Им запретили использовать деньги покупателя жилья на стадии строительства. Для Алтайского края этот закон не настолько актуален, как для Москвы. По долевому строительству Алтайский край – один из самых благополучных регионов, а топовая десятка наших застройщиков – одна из самых надежных в Сибири. «Жилищная инициатива», «Союз» уже вышли за пределы Алтайского края. Таким образом, с введением эскроусчетов мы видим только увеличение цены на жилье. Переплата идет за то, что в цепочке «покупатель – застройщик» появился еще один игрок – банк. Раньше доход получал только застройщик, он редко превышает 20 процентов от общей стоимости проекта. Теперь ещё и банк заходит с требованием получить свои дивиденды. При этом рентабельность по сравнению с такими территориями, как Новосибирская область, у застройщиков Алтайского края в разы меньше, так как покупательная способность ниже, а административные барьеры выше.

– Что ждет рынок недвижимости в ближайшие два года при условии, что прогнозируется некоторое снижение объемов строительства?

– В первом полугодии 2019 года получено всего 14 разрешений на строительство, во втором полугодии – около 40. Это говорит о том, что объемы строительства сильно не упадут и 2020 и 2021 годы пройдут с ровными показателями. Хотя на последующие два года правительство края заложило небольшое снижение в связи с переходом на работу по эскроу-счетам. В 2020 и 2021 годах запланировано строительство в объеме 450 – 500 тысяч квадратных метров в год при исторических максимумах 800 тысяч квадратных метров. В перспективе правительство поставило перед отраслью задачу увеличить объемы строительства. В 2024 году мы должны выйти на объем 1 миллион квадратных метров в год.

– Перед Новым годом все демпингуют. Будет ли «черная пятница» для тех, кто собрался купить недвижимость перед Новым годом?

– Конечно, застройщики, банки, риелторские агентства тоже примут участие в предновогодних акциях. Всем хочется ускорить продажи, потому что в начале следующего года в первые два месяца, как всегда, затишье. Покупателям предложат дисконты, и какую-то сумму им удастся сэкономить. А вообще, квартира – это не телевизор или телефон. Нужно брать ее тогда, когда это вам необходимо.