Над строительной отраслью нависла серьезная угроза

Из-за перехода на проектное финансирование над строительной отраслью нависла серьезная угроза. Представители некоторых организаций открыто заявляют, что это станет неким гвоздем в крышку их гроба. Чего ждать в будущем и какие пути решения могут быть найдены? Это обсудили все заинтересованные стороны вопроса в рамках круглого стола, посвященного самым острым проблемам в строительстве.

Молниеносные последствия

Почти два месяца назад застройщикам запретили пользоваться средствами дольщиков, переведя их на эскроу-счета. За это время количество заключенных договоров долевого участия уменьшилось в три раза. Также втрое сократились продажи жилья. Компании уже начали бить тревогу, высказывая тезис, что, если такая негативная тенденция сохранится, первые совершившие переход на новые правила обанкротятся и уйдут с рынка.

У новой модели есть существенные недостатки, которые уже можно проследить. В первую очередь это увеличение цены за квадратный метр жилья. С начала года она выросла на 7 – 20%. И это в условиях достройки по старым правилам. Когда организации будут вынуждены обращаться в банки, цифры могут возрасти. Больше всего от изменений страдают те, кто уже сейчас вынужден отказываться от инвестиций покупателей.

– Начавшие работать в рамках проектного финансирования не в состоянии конкурировать с теми, кто пользуется дешевыми деньгами, так как имеют минимальную прибыльность, – подчеркнул директор ООО «Домстрой» Евгений Востриков. – Фактически мы сегодня работаем на проценты банкам. Инвестиционной составляющей, которая была бы направлена на дальнейшую работу строительного комплекса, сейчас не просматривается. Ситуация выровняется, когда застройщики окажутся в равных условиях.

Также у эскроу-застройщиков пропала возможность выходить за пределы земельного участка, на котором ведутся работы. «Я бы помог и району, и городу, но нам непозволительно строить дороги, подъездные пути и инженерные сети. Муниципалитет должен это понимать», – добавил Востриков.

Ситуация настолько острая, что девелоперы теряют интерес к бизнесу, игнорируя конкурсы на землю. Это может привести к строительному коллапсу, так как за прошедшие 12 месяцев застройщики получили всего 14 разрешений на многоквартирные дома вместо 95, как было за год до этого.

Больной вопрос

Такие показатели не внушают оптимизма, особенно глядя на майские указы президента, согласно которым к 2024 году ввод жилья в крае должен взлететь почти до миллиона квадратов в год. Кризис с новостройками может возникнуть уже в 2021 году. Но и получив земельный участок для строительства, можно столкнуться с определенными трудностями.

– Ресурсоснабжающие организации говорят о том, что не на каждом участке есть возможность для подключения к сетям, а если она и есть, чтобы подключиться, после подписания договора должно пройти не меньше 18 месяцев, – объяснила руководитель компании «Алгоритм» Ксения Белоусова. – Для выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда» с 2021 по 2024 год «перспективам» важно рождаться уже сейчас. Нужно понимать, кто на какую землю идет.

Также нацпроект затормозит обязательная работа с банками. Кредитные организации не могут в полной мере обеспечить застройщиков необходимым объемом средств. А когда цену повышать непозволительно, но при этом в квадратном метре увеличилась стоимость абсолютно всех составляющих, говорить о плановом решении проблем невозможно, считают застройщики.

– Дополнительно в кредитном договоре указано обязательное согласование всех изменений проекта. Это тоже будет затягивать процесс строительства, поскольку на последнем этапе тяжело обойтись без поправок, – считает Белоусова.

Болезненной остается и тема со строительством социальных объектов. Сегодня в Алтайском крае возводятся две школы и шесть детских садов, но, по словам гендиректора ООО «Жилищная инициатива» Юрия Гатилова, сметная стоимость возведения соцобъекта ниже себестоимости на 15 – 25%.

– Стоимость квадратного метра социального учреждения высчитывается вместе с оборудованием. Это некорректные расчеты. Мы проанализировали расценки одного из объектов, на котором сейчас работаем. Выяснилось, что выплаты рабочим получаются даже ниже прожиточного минимума. Мы будем обращаться в суд. Как экспертиза могла пропустить такую документацию? – удивляется Гатилов.

План или пропал

Как выкручиваться из сложившейся ситуации, пока непонятно, но без четкого плана работы точно не обойтись. Один из выходов, который прозвучал на встрече, был связан с созданием Правил застройки и землепользования. Этот документ будет разработан к концу текущего года. Еще 9 августа проект Генплана был направлен в Барнаульскую городскую Думу на рассмотрение. Ожидается, что 30 августа он будет утвержден, после чего правила будут приняты.

– И чиновникам, и бизнесу нужно вместе составить дорожную карту. Это позволит понимать, где и как мы будем строить, а также как это реализовать, – заявил руководитель Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Олег Веремеинко.

Поможет ли это застройщикам в работе, остается только догадываться. Даже если так, председатель Алтайского союза предпринимателей Юрий Фриц высказал предположение, что в будущем схема строительства может кардинально измениться.

– Очевидно, что сфера находится не на своем пике. Себестоимость растет, издержки и тарифы на коммуналку тоже, а доходность населения падает который год. Возможно, что нас к этому и готовят. Не исключено, что в будущем государство возьмет на себя функцию заказчика, а строители пойдут на подряд.

Даже если компании смогут продолжить свою деятельность и к 2024 году будет построено 4,9 млн кв. м жилья, другой вопрос все еще остается открытым. Кто это все купит? Уже сейчас в крае не продано около 2,5 тысячи квартир в новостройках. Сюда входят дома на уровне котлована, но и готовых жилищ в Барнауле пустует около сотни.

– Сегодня самый высокий спрос на готовые квартиры, на них есть некий дефицит. Это связано с тем, что государство начало выдавать субсидии на новостройки, в которых пользуются только эскроу-счетами, – объяснил президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Дмитрий Дворядкин. – Молодые семьи, получатели военных сертификатов, семейной ипотеки натыкаются на то, что подходящих предложений слишком мало. Потребность есть, нужно правильно ее удовлетворять, работая в тандеме.

Нет сомнений, что состоявшаяся встреча только начало. Тем для разговора немало, как и острых углов, которые надо сглаживать. Для исправления ситуации нужны совместные усилия всех сторон. Остается надеяться, что слова Юрия Гатилова о том, что следующие совещания будут проходить на надгробии компаний, перешедших на проектное финансирование, не подтвердятся.

Справка
В Алтайском крае по федеральному закону об участии в долевом строительстве возводится 95 многоквартирных домов, 70 из них подходят под старую редакцию законодательства – объект завершен более чем на 30%, а также продано не менее 10% квартир. В этих случаях возможность привлекать средства граждан для завершения работ не исчезает. 21 многоквартирник до этих норм недотягивает, но велика вероятность, что строительные организации достигнут необходимых показателей до 1 октября. Если это сделать не удастся, придется брать ссуду в банке или тратить собственные деньги. Оставшиеся четыре дома уже строятся по эскроу-счетам, то же ждет и новые здания.