Кто оплатит социалку? В Алтайском крае не могут решить, за чей счет возводить инфраструктуру при комплексном развитии территорий

Представители власти и строительного сообщества не могут решить, за чей счет возводить инфраструктуру при комплексном развитии территорий (КРТ). Финансовый институт «Дом.РФ» считает, что это бремя должно лечь на застройщиков, те – против. Региональные и местные власти занимают срединную позицию.

Под московские цены

– К большому сожалению, мы разыграли последний конкурс на право застройки, и то развитие Барнаула, которое мы наблюдали последние десять лет, заканчивается, – констатирует министр строительства и ЖКХ края Иван Гилёв.

Он заметил, что город ограничен со всех сторон: где лесом, где рекой, где аэропортом, и больших просторов для развития нет. Есть несколько участков земли, находящихся в федеральной собственности. И через механизм КРТ, который реализует «Дом.РФ», они должны быть вовлечены в строительный оборот. Порядка 900 га – на северо-западе города между Солнечной поляной и аэропортом, из них около 400 га можно использовать под многоквартирные дома и порядка 500 га – под индивидуальную жилую застройку в поселке Власиха.

Первые 86 га этой земли три года назад было передано через конкурс алтайскому застройщику. И квартал площадью 4 га уже сдан. Кроме того, еще два участка по 40 га выводит на торги «Дом.РФ» севернее этого участка под многоэтажное жилье.

Под индивидуальное жилье «Дом.РФ» также реализовал через конкурс два участка по 50 га. Застройщики пока не приступили к работе.

Но у администрации Барнаула и правительства края возникают очевидные проблемы с обеспечением земли инженерной и социальной инфраструктурой.

Если по строительству коммунальных сетей удалось сделать задел путем включения этих затрат в стоимость жилья, то на возведение детсадов, больниц и школ требуются очень большие затраты, и их появление отстает от потребностей. Администрацией Барнаула подготовлено десять проектов социальных учреждений, для строительства которых надо находить источники финансирования. Но численность населения города не растет, и поэтому ни дополнительных налоговых источников от жителей, ни соответствующих федеральных субсидий не появляется. А инициируемое федеральными властями КРТ подразумевает, что застройщик должен обеспечивать всю инфраструктуру, в том числе социальную.

– Писалась эта концепция, видимо, под московский спрос и цены. И большой вопрос, как реализовать ее на уровне Барнаула, – заметил куратор отрасли. – Понятно, что строители хотели бы получить землю с готовой инфраструктурой и планами по социальным объектам. Но источников для этого нет.

Гилёв сообщил, что пытается ввести в краевое законодательство нормы, обязывающие застройщиков на крупных земельных участках брать определенную часть социальной инфраструктуры на себя.

Поток

В свою очередь первый замглавы администрации Барнаула Андрей Фёдоров считает, что «Дом.РФ» только совместно с властями края и муниципалитета сможет найти правильные решения, в том числе по привлечению финансовых ресурсов, для того, чтобы заранее понимать, кто построит дороги и социальную инфраструктуру.

Городской чиновник рассказал, что в районе Потока уже определены участки общей площадью от 20 до 35 га, которые пойдут под КРТ. Сейчас идет согласование со всеми уполномоченными органами вовлечения в градостроительный оборот этих территорий. После этого предварительный проект КРТ будет представлен на суд архитектурного, строительного сообщества и общественников, чтобы снять противоречия. Затем пройдет конкурс, после которого победитель торгов будет обязан разработать документацию по планировке территории.

Поток имеет хороший потенциал по инженерной и социальной инфраструктуре – есть много участков, которые уже освобождены от ветхого и аварийного жилья. И городские власти рассчитывают, что застройщик будет представлять новые квартиры взамен их старых.

Учреждение по делам КРТ

Председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин не считает, что КРТ – прерогатива только частных застройщиков. Он напоминает, что соответствующий закон подразумевает и вовлечение в такие проекты государственных и муниципальных структур. И сделать это можно, создав краевое учреждение по делам КРТ.

– Мы заходим на строительство жилья на площади в 400 гектаров минимум на десять лет. Поэтому и нам надо определить правила игры. И пока мы не создадим в крае структуру, которая бы занималась вопросами КРТ, толку не будет, – считает Мишустин. – Она должна в городах края сделать ревизию всех земель, пригодных для комплексного строительства жилья. Да и главы Первомайского и Павловского районов не представляют, как у них будет развиваться ИЖС, когда все земли сельхозназначения.

Руководитель регионального Союза строителей считает, что эта структура себя окупит, если будет продавать участки с инженерной инфраструктурой застройщикам. Опыт создания таких учреждений есть. Мишустин приводит в пример новосибирские власти, которые застройку участка в 400 га проработали, разделив финансовые обязательства между разными уровнями бюджетов и девелоперами. И уже реализуют на этой площади 39 проектов.

Он также указывает на остроту транспортной доступности в Барнауле, поэтому предлагает предусмотреть какие-то развязки по новому огромному району или переместить туда офисы, учебные заведения, чтобы уменьшить маятниковую миграцию.

– Думаю, что строительному сообществу, архитекторам и представителям властей нужно садиться за стол и создавать программу освоения этих земель, – считает Мишустин.

Справка

В 2024 году в Алтайском крае вовлечено в строительный оборот 96 га земли. На этой территории можно построить 1,4 млн м2 жилья в многоквартирных домах (МКД), из них порядка 900 тыс. м2 уже возводится. Целевой показатель ввода МКД для краевых властей – 400–600 тыс. м2 в год.