Перспективы строительства жилья в Бийске обсудили представители отрасли

Как привлечь в Бийск крупных девелоперов и надо ли это вообще делать, выясняли в минувший вторник участники совместного заседания правления регионального Союза строителей и профильного министерства.

Не те темпы

Тема эта давно беспокоит общественность. В самом большом в стране наукограде зарегистрировано, по разным оценкам, около 200 тыс. человек. При этом на него приходится чуть больше 6% введенного в Алтайском крае жилья. Для сравнения доля Барнаула с его 623 тысячами составляет 83%. Цифры говорят о совершенно разных темпах прироста рынка недвижимости.

По словам председателя правления Союза строителей края Александра Мишустина, еще десять лет назад в Бийске сдавали примерно по 100 тыс. м2 жилья. И это было более-менее нормально. Последние годы темпы заметно упали.

Пояснения мэрии

Глава Бийска Виктор Щигрев говорит, что еще год назад ситуация с жильем была кардинально другой. Но три крупных оборонных предприятия Бийска с прошлого года начали привлекать кадры, в том числе одно из них планирует принять за три года 4500 человек.

У работников оборонных предприятий есть возможность брать ипотечные кредиты с нулевой ставкой, и порядка 400 человек готовы это сделать для покупки жилья в Бийске. А его не хватает. И местные власти сегодня видят востребованность в арендном, коммерческом, муниципальном жилье.

– Его темпы возведения хотелось бы увеличить, но мы понимаем, что все строящееся в городе формируется спросом населения либо благодаря муниципальным или государственным программам, – говорит мэр, уточняя, что в основном в городе идет не строительство, а капитальный ремонт социальных учреждений. Из крупных объектов, которые планируют начать, – возведение школы № 31 по улице Волочаевской. Это позволит частично разгрузить средние учебные заведения, в которых дети занимаются в две смены.

Для обеспечения девелоперской деятельности в городе есть управление муниципальным имуществом, которое занимается продажей земельных участков на конкурсной основе, отдел архитектуры, управление капитального строительства, выполняющего функции заказчика. Взаимодействие с этими муниципальными структурами граждане осуществляют по принципу единого окна, в которое сдают одни документы, а потом получают другие.

Начальник отдела архитектуры и градостроительства Инна Шарабарина говорит, что в основном многоэтажный жилой фонд представлен панельными домами, сданными еще в советское время. Генплан предусматривает рост численности до 215 тыс. человек с тем, чтобы на каждого бийчанина приходилось не менее 25 «квадратов». В основном этот результат должно обеспечить строительство индивидуальных и малоэтажных домов на свободных территориях. При этом жилую территорию планируется застраивать более «рослыми» домами – «не ударными темпами, а естественным образом», уточнила начальник отдела.

Высотки предлагается возводить точечно вдоль улиц Зелёный клин, Гражданской, Льнокомбинат, Красноармейской, Советской, Красногвардейской при наличии заинтересованных застройщиков.

Для этого есть несколько участков от 30 до 130 соток. Для среднеэтажных домов имеется 355 соток по улице Красногвардейской. С целью комплексной застройки в поселке Сорокино сейчас проводятся кадастровые работы по формированию участка. Там сносятся старые дома, и на их месте можно поставить новый квартал.

– Вся информация о свободных участках размещена на публичной кадастровой карте. Там с ней и можно ознакомиться, – уточнила начальник отдела архитектуры и градостроительства.

Кроме того, местным властям надо выполнять краевую программу по переселению из ветхого и аварийного жилья. Для этого мэрия активно приобретает помещения. А землю под ветхими домами выставляет на торги под новую застройку.

Оценка риелторов

А вот как характеризуют ситуацию риелторы.

Так, брокер компании «Жилфонд» Ольга Лаврова обратила внимание на то, что Бийск – второй по численности город края и расположен в красивом месте, но спрос на жилье зависит от наличия работы, учебных заведений и социальной инфраструктуры. И, похоже, не все эти факторы удовлетворяют местное население. Согласно статистическим данным, за последний год число жителей города сократилось на 10 тыс. человек.

Если в 2021 году на рынке было 1054 предложения жилья по цене 44–49 тыс. руб. за м2 со сроком экспозиции 41 день, то в сентябре 2023 года, по данным сервиса «Домклик», в Бийске имеется 951 объявление о продаже на вторичном рынке и 68 – на первичном. Стоимость «квадрата» подержанного жилья составляла 80–90 тыс. руб., в новостройках – 100–105 тыс. руб. Что сопоставимо с барнаульскими ценами.

Рынок новостроек представлен тремя жилыми комплексами. В одном из них уже нет предложений от застройщика, и по уступке права требования цена за квадрат достигала в этом доме 138 тыс. руб.

– Рынок недвижимости города состоит в основном из подержанного жилья, что объясняется относительно небогатым населением, у которого не хватает средств на покупку новой квартиры. Но и предложений от застройщиков недостаточно: однокомнатные квартиры и студии раскупают сразу, – замечает Ольга Лаврова, добавляя, что первичный рынок привлекателен более низкими ставками по ипотеке, чем на подержанное жилье, где они уже достигают 15%. А активное строительство нового жилья будет сдерживать отток молодежи из города.

Руководитель бийского отделения агентства недвижимости «Этажи» Наталья Овсянникова тоже отметила, что в городе мало строят многоэтажек, поэтому агентство предлагает своим клиентам жилье в Барнауле и Новосибирске. Печалит риелторов то, что застройщики и собственники бийского жилья предпочитают его продавать самостоятельно. Через агентства недвижимости реализуется только 5% рынка.

– Конечно, один дом и пять квартир нет смысла делить среди десятка риелторских компаний, – считает Александр Мишустин. – Надо больше строить.

Что говорят девелоперы

Гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов зашел на рынок жилья Новосибирска, Белокурихи, но в Бийск пока не спешит. Известный в крае девелопер считает, что выше нынешних темпов строительства многоэтажного жилья городская власть не осилит. А два-три дома в год могут строить и местные компании. Плюс нужно развивать индивидуальное жилье.

Главный инженер компании «Селф» Александр Жокин строит в Горно-Алтайске, но тоже не идет в город над Бией.

– Мы относимся осторожно к этому городу, потому что очень мало информации о наличии свободных земельных участков. Также нам нужно понимание по объемам строительства в рамках госпрограмм по переселению, по детям-сиротам, – уточняет Александр Жокин. – В Горно-Алтайске у нас есть свое производство материалов, которое позволяет экономить на доставке. Но все определяет цена жилья. Если будут лояльные условия по земельным участкам, если городские власти подведут к ним инфраструктуру, то желающих реализовывать свои проекты на таких территориях станет намного больше.

Главный инженер «Селф» сказал, что его компания рассматривает в перспективе возможность работы в Бийске.

Директор бийской компании «Специализированный застройщик «Континент» Николай Белозёров согласен, что основная проблема города – нехватка земли. Три участка на пять застройщиков – это мало для города. Сейчас «Континент» застраивает участок, освобожденный после снесенных домов. Никакой коммунальной инфраструктуры там не было, ее пришлось делать самим. Соответственно, и себестоимость жилья выросла. Если на стадии котлована квартиры продавали дольщикам по 80 тыс. руб. за м2, то сейчас цена уже перевалила за 100 тыс. руб.

Правда, за технологическое подключение к сетям энергетики денег не берут, как в других городах. И это уже хорошо. Плохо, что после резкого поднятия зарплат и выдачи брони на оборонных предприятиях Бийска туда побежали сотрудники строительных компаний: от рабочих до инженеров.

– Нужно поднимать производительность, чтобы росла зарплата, – посоветовал Александр Мишустин. Подводя итог совещанию, он посоветовал мэрии наращивать количество земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой. На что Виктор Щигрев заметил, что участки есть, и рекомендовал потенциальным застройщикам напрямую обращаться в городскую администрацию.