«Лекарство» от наглости

Летом нынешнего года решением Барнаульской городской думы утверждены Правила землепользования и застройки городского округа – города Барнаула, которые должны быть направлены на урегулирование вопросов строительства на этой территории.

Так что же это за документ, каковы особенности его применения застройщиками, инвесторами, юридическими и физическими лицами? Вопрос не праздный и не специфический, как говорится – для служебного пользования.

Тема застройки территории города Барнаула, его пригородов всегда вызывала и вызывает интерес у большинства горожан, подтверждение тому – их звонки и письма в редакцию «АП». Для одних строительство новых домов – признак экономического развития или радость ожидания будущего новоселья, для других – головная боль, особенно если стройка ведется в их дворе.

Предпосылки экономические – ситуации конфликтные

Как регулировать строительство, чтобы оно не омрачало жизни горожан? Эта проблема стоит перед обществом уже лет двадцать. До 90-х годов двадцатого века данный вопрос не обсуждался, поскольку что и где строить решало всецело государство, не особенно считаясь с мнением населения. Когда в России возникла частная собственность и частный капитал стал занимать основную долю в объеме строительства, возникла проблема, суть которой в том, что частный инвестор, стремясь максимально эффективно вложить собственные средства, не очень-то заботился об окружающей застройке и жителях с их повседневными заботами. Стали возникать конфликтные ситуации, особенно ярко проявившиеся при так называемой уплотнительной застройке. Этому способствовали и действия местных властей, которые выделяли земельные участки в застроенных территориях без учета интересов жителей.

В самом уплотнении городской застройки нет ничего плохого. Предпосылки ее - экономические. Города не могут расти бесконечно, да к тому же строить на необжитом месте дело очень дорогое. Потому с начала 1990-х по настоящее время в Барнауле, как и в большинстве других городов России, преобладало так называемое уплотнительное или точечное строительство.

Для города и горожан

Утвержденные в начале июня нынешнего года Правила городской застройки не были отмечены как событие прессой и общественностью. Между тем принятие этого документа без преувеличения является важнейшим событием в жизни города и завершающим этапом формирования муниципальной нормативной правовой базы в сфере градостроительной деятельности. Чтобы понять, пусть и в общем виде, важность принятого городской думой документа, необходимо представлять, что он содержит, регулирует и каковы последствия его применения.

В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Следует иметь в виду, что в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства не включен в градостроительный регламент, решение о его предоставлении принимается по результатам проведения публичных слушаний. При этом затраты на проведение слушаний ложатся на лицо, обратившееся за получением разрешения.

Ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства может быть наличие зон с особыми условиями использования территории, требований технических регламентов, охранных зон объектов культурного наследия, сетей и сооружений инженерной, энергетической, газовой инфраструктур, иные требования, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны. Для каждой из них устанавливаются свои градостроительные регламенты.

Регламент и публичные слушания

Правила землепользования и застройки – нормативный правовой акт, который утверждается представительным органом муниципальной власти и фактически является «местным законом», определяющим где и что можно строить. Они распространяются на все расположенные на территории городского округа земельные участки и объекты капитального строительства, являются обязательными для всех правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Требования градостроительного регламента, установленного Правилами, сохраняются при изменении формы собственности на земельный участок, объект капитального строительства, при переходе права на земельный участок, объект капитального строительства другому правообладателю.

И еще. Правила землепользования и застройки содержат информацию, необходимую инвесторам и застройщикам для принятия решения о строительстве. Все текстовые и графические материалы Правил подлежат размещению на официальном сайте муниципального образования и являются общедоступной и публичной информацией.

Не очень сложный подсчет показывает, что в 2010 году около 25% постановлений администрации города Барнаула принято по вопросам изменений разрешенного вида земельных участков. Правообладателям земельных участков, которые проходили процедуру смены разрешенного использования земельных участков, хорошо известно, сколько времени, сил и средств занимает эта процедура. При этом решение принималось только по результатам публичных слушаний.

С принятием Правил правообладатель земельного участка выбирает назначение объекта и его параметры без дополнительных согласований самостоятельно. Не требуется и проведения публичных слушаний. Обязательное условие – строгое соответствие намерений и их исполнения градостроительным регламентам.

Правилами также определен порядок изменения видов разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, реконструкции. Изменения такого рода осуществляются в случае, если планируется строительство или реконструкция объекта, назначение которого не соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны.

В этом случае изменение вида разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства, предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров строительства, реконструкции объектов капитального строительства осуществляются через процедуру публичных слушаний. Расходы, связанные с организацией и проведением их по указанным вопросам, несёт физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении согласования или разрешения.

Хочешь строить? Учи Правила

Конечно, так называемому простому человеку непросто разобраться в сложных хитросплетениях градостроительного законодательства. Однако каждому гражданину, планирующему строительство здания или реконструкцию объекта, даже если это индивидуальный жилой дом, необходимо знать два важных правила.

Первое: до начала строительства или реконструкции гражданин должен получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Именно в нем указываются градостроительные регламенты: что и каких параметров можно строить на земельном участке. В составе ГПЗУ имеется план земельного участка, на который наносятся зона размещения будущего объекта, ограничения использования территории, охранные зоны сетей и др. Эта информация необходима для разработки проекта строительства или реконструкции объекта.

И последнее. Несоблюдение требований ГПЗУ и градостроительных регламентов при разработке проекта является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а при строительстве (реконструкции) – в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По материалам управления Алтайского края по строительству и архитектуре подготовил Константин СОМОВ.