Многоэтажек всё меньше: в Алтайском крае идет плавное сокращение объемов строительства многоквартирных домов

По итогам восьми месяцев этого года ввод МКД уменьшился на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом цены на новые квартиры продолжают расти. О неприятных тенденциях мы поговорили с Александром Мишустиным, председателем правления Союза строителей Алтайского края.

Следят за спросом

– Александр Анатольевич, почему у нас стали меньше вводить многоэтажного жилья?

– Эта динамика еще не говорит о том, что будет заметное падение по итогам года. Я знаю, что планируется ввод домов в Барнауле в сентябре и декабре. Тем не менее проблемы есть.

Раньше барнаульские власти выставляли на аукцион участки гектаров по двадцать, где можно возвести целый квартал – 150–180 тыс. м2. И когда застройщик выигрывал конкурс, то обеспечивал себя работой на 3–4 года. Последние два года участки пошли значительно меньшего размера. На них можно сделать 3–4 дома.

На динамику строительства повлияли и перепады спроса на жилье.

После кризиса 2014 года он начал постепенно расти,  и застройщики старались удовлетворить потребности покупателей квартир. Условия были комфортные даже для мелких компаний: земельный участок прикупил, проектную документацию сделал, рекламу дал и начал помаленьку деньги собирать с дольщиков и на них строить.

В 2019 году в стране ввели проектное финансирование,  которое запретило использовать напрямую средства покупателей жилья. Если у девелопера были собственные деньги, то он мог строить, в противном случае приходилось использовать банковский кредит. Не каждому его дают, поэтому мелкие компании ушли с рынка жилья. Но и финансово устойчивые застройщики должны иметь как минимум 30% собственных средств для возведения дома. Поначалу банки засчитывали в них затраты на приобретение участка и проектирование, а последнее время не стали. Поэтому не каждый застройщик может выполнить эти условия. Приходится сокращать объемы строительства. Правда, крупные игроки рынка по-прежнему работают.

– По данным Минстроя РФ, в Алтайском крае возведением многоэтажного жилья занимается 37 компаний. Это не так уж и мало.

– Банки требуют на каждый объект открывать отдельное юридическое лицо, чтобы было легче контролировать его деятельность в рамках проектного финансирования,  поэтому у крупных застройщиков много дочерних компаний.

У них есть земля, но ее немного, и руководитель компании старается так распределить участки, чтобы равномерно обеспечить работой своих подчиненных. Но и смотрит, какой спрос на рынке. В прошлом году после начала СВО банки увеличили стоимость кредитов, и потенциальных покупателей стало меньше. Естественно, застройщики перестали выводить на рынок новые объекты. Потом ставки понизились, спрос начал расти, и стройка активизировалась.

Но сегодня девелоперы продают ровно столько квартир, сколько нужно, чтобы поддерживать на них высокий спрос и цену.

– Почему не строят многоэтажки в малых городах края?

– Раньше худо-бедно иногда появлялся дом в Рубцовске или Новоалтайске. Сегодня если у застройщика даже есть часть денег на дом, он не может взять кредит. В банке ему говорят: «Извини, у тебя в финансовом плане заложена слишком низкая рентабельность».

– Зачем банку заботиться о прибыли девелопера?

– Завтра он даст кредит, а застройщик не сможет платить по нему проценты. А заложить высокую прибыль он не может, так как придется поднимать цену квартиры выше покупательной способности местного населения. Поэтому в малых городах, и не только Алтайского края, строительство многоквартирных домов не ведется. Хотя потребность в жилье есть.

«Незавершёнки» немного

– Согласно официальной статистике, в Алтайском крае 50% строящегося жилья не распродано. Это значит, что спрос на него падает?

– Раньше, когда не было банковского финансирования, эта доля доходила до 70%. Стройка начиналась, а квартиры помаленьку продавались, и к завершению проекта все реализовывались. Сегодня есть завершенные объекты, в которых стоят непроданные квартиры, но их немного. Строится в среднем 650 тыс. м2 многоквартирного жилья, а пять лет назад было около 1,5 млн м2. И из них тоже нераспроданного – половина.

Сегодня у девелопера есть прямой интерес – продать как можно больше жилья на этапе строительства. Эти деньги поступают на эскроу-счет в банке, который снижает застройщику процентную ставку по кредиту.

– Недавнее повышение ключевой ставки ЦБ влияет на стоимость кредитов?

– Естественно. Если в начале года проектное финансирование начинали под 7,5%, то сегодня – как минимум под 13%. Но опять же каждый банк с застройщиками заключает договоры на разных условиях. Для финансово устойчивых – на более льготных.

– Хотелось узнать, с чем связано то, что по объемам строительства Новосибирская область значительно опережает другие регионы Сибири, например наш край, более чем в пять раз?

– Там пошли по пути комплексного развития территории. Определили места для строительства, создали областную структуру, которая занимается этим вопросом. Но давайте не забывать, что в Новосибирске населения в 2,5 раза больше, чем в Барнауле, и покупательная способность населения выше.

Социальные объекты

– Как идет строительство социальных объектов в крае?

– Насколько я знаю, по итогам первого полугодия выполнение составляло 30%, но сейчас ситуация лучше. Мешает то, что из-за инфляции сметная стоимость объекта ниже, чем реальная стоимость. Но главная проблема – отсутствие квалифицированных заказчиков на уровне районных администраций. Если раньше там были отделы капитального строительства, то последнее время подготовкой смет, дефектовкой, выставлением документации на торги занимаются руководители больниц или библиотек. Они не понимают, как подписать процентовку выполненных работ. Мы тоже этой темой занимались, предлагали создать в каждом районе такие отделы из 3–4 специалистов. Возможно, эти задачи должен взять на себя КГКУ «Единый стройзаказчик», который курирует строительство крупных социальных объектов по всему краю.

О ценах

– Давайте теперь поговорим о ценах, которые непрерывно растут. В чем причины?

– Лет 5–7 назад вторичное жилье стоило дороже нового. Из-за скандалов с обманутыми дольщиками приобретать готовую квартиру казалось надежнее. Но когда началась пандемия и кризис в строительной отрасли, то правительство, чтобы ее поддержать, ввело льготную ипотеку на первичном рынке. Вместо 12% можно было платить 6%. И народ побежал покупать в кредит новое жилье. На фоне повышенного спроса застройщики стали поднимать его стоимость. К тому же для этого были объективные причины – дорожали строительные материалы. Но все равно цены на квартиры росли быстрее, чем затраты у девелоперов. И у них появилась достаточно высокая маржа. Тут и банки зарабатывали.

Потом спрос несколько сократился. Но крупная федеральная компания «ПИК» внедрила в стране так называемую нулевую ипотеку. Она подняла на 30% стоимость своих квартир, и банки, осуществляющие проектное финансирование жилья, согласились выдавать ипотеку под нулевую ставку. Время выплат увеличилось, но сам платеж уменьшился. Народу это понравилось. В Алтайском крае тоже появились такие кредиты. До нуля не дошли, но под 1% предлагали.

Недавно Центробанк запретил эту схему, так как в случае дефолта заемщика банк не сможет продать квартиру по ее заложенной в ипотечном договоре стоимости, которая на 30% дороже рыночной, и понесет убытки.

– Сейчас же, кажется, спрос на жилье падает, но цены продолжают расти.

– Потому что есть еще люди, которые накопили какую-то сумму и, чтобы не потерять ее из-за инфляции, решаются вложить в недвижимость. Они стараются успеть взять льготную ипотеку, пока ее не отменили, так как считают, что их долг со временем обесценится на фоне номинального роста доходов, а квартира останется за ними. Покупатель же не бежит на вторичный рынок, где кредиты уже выдают под 13%. Он бежит за новой квартирой. А застройщики, видя спрос, поднимают цену.

– Я помню с далеких времен цифру, что застройщик на каждом квадратном метре зарабатывал 10 тысяч. Сегодня сколько?

– В настоящее время стоимость «квадрата» дошла до 130 тыс. рублей. При этом себестоимость не превышает 75 тыс. рублей. А все остальное – маржа.

– Надеяться на остановку роста цен можно?

– Я не думаю. Я же сказал, застройщики накопили финансовый задел и просто уменьшат объемы продаж, но цена не упадет, если только рынок не встанет.

О перспективах

– А что вы думаете о ближайшей перспективе в отрасли?

– В Барнауле не так много свободного места под многоэтажное строительство. Наиболее востребованный участок (400 гектаров) расположен вблизи аэропорта. С него сняты ограничения по высоте застройки. Вопрос только в том, кто туда потянет инженерную инфраструктуру. Участок включен в федеральную программу комплексного развития территории. И если девелопер хочет в ней участвовать, то должен обеспечить квартал инженерными сетями и социальными объектами. Сегодня в крае нет компаний, которые бы потянули такие затраты. Поэтому мы предлагали правительству края создать структуру, которая бы возводила социалку и сети на этих территориях на средства инфраструктурных кредитов, а потом нарезала участки и продавала застройщикам. Но есть сложности – эта земля находится в федеральной собственности, поэтому у АО «ДОМ.РФ» голова должна болеть, как ее освоить.

Также мы вышли с предложением к 300-летию Барнаула снести частный сектор, чтобы построить на этом месте Обской бульвар. Можно убрать старые дома в районе Потока и на этом месте возводить многоэтажки.

А пока строители в первую очередь будут осваивать участки, которые мэрия Барнаула выставляет на торги. Их годовая аренда стоит десятки, а то и сотню миллионов рублей, и держать их пустыми невыгодно. Но у каждого крупного девелопера есть в запасе выкупленный участок земли. Если он увидит растущий спрос, то начнет строить и на нем очередной ЖК.

– Так будет рост или падение ввода многоквартирного жилья?

– Думаю, нынешняя динамика пока сохранится. Рынок все расставит на свои места. И власть рассуждает, что строительство жилья – это бизнес. Пусть девелоперы крутятся, решают вопросы по земле.

– Но часть из них не может это сделать и уходит в другие регионы.

– Да, кто ушел в Новосибирск, кто в Питер, кто в Сочи. Двигаются туда, где есть спрос.