ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ МНОГОЭТАЖКОЙ. КАКИМ ОН ДОЛЖЕН БЫТЬ?

«Я живу в многоквартирном доме. На собрании жильцов нас оповестили, что теперь следует заключать договор с обслуживающей организацией. Но никто из нас толком не знает, каким он должен быть с юридической точки зрения. Разъясните, пожалуйста.
Ирина Н., Первомайский район».

На этот вопрос отвечает помощник прокурора Первомайского района В. Атаманова:

- По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Договор управления многоквартирным домом должен отвечать всем признакам типичного документа, связанного с возмездным оказанием услуг, что регулируется нормами закона, отраженными в главе 39 Гражданского кодекса РФ. Предметом договора в этом случае является: управление многоквартирным домом, оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества; предоставление коммунальных услуг; осуществление иной направленной на достижение целей управления деятельности.

В случае если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, на их отношения распространяется действие закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг, регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро- и водоснабжению и канализации.

Однако если управляющую компанию наняло ТСЖ, то оно и будет являться исполнителем согласно Правилам предоставления коммунальных услуг. Права и обязанности сторон, их ответственность определяются договором управления.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Если стороной по договору является ТСЖ, то его подписывает председатель ТСЖ. Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников помещений, то закон требует, чтобы с каждым собственником помещения заключался договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Таким же образом договор оформляется и в случае проведения открытого конкурса.

Существенные условия договора названы в пункте 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся: состав общего имущества многоквартирного дома, которое подлежит управлению, адрес дома; перечень услуг и работ, порядок изменения такого перечня, а также должны быть перечислены коммунальные услуги, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств.

Из пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ следует, что управляющая организация предоставляет коммунальные услуги. Согласно п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг их состав определяется по степени благоустройства жилого дома или квартиры. Именно управляющая компания является стороной, которая обязана предоставить услуги качественно и в срок, несет ответственность за нарушение обязательств.

Что касается платы за содержание и ремонт жилья, то в соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и 8) и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего жилого помещения и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 - 158 Кодекса).

При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса. А также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

Плата за коммунальные услуги, несмотря на то, что устанавливается в договоре управления, имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения.

Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления, т.е. применительно к Первомайскому району – администрацией Первомайского района.

Во-вторых, по таким коммунальным услугам, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, размер платы рассчитывается по тарифам, определенным Главным управлением экономики и инвестиций Алтайского края.

Отметим, что все условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Жилищным кодексом установлено, что срок договора управления не может быть меньше одного года и больше пяти лет, кроме того, он по умолчанию продлевается на тот же срок и на прежних условиях, если стороны не заявили о его прекращении.

Вместе с тем собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.