Что выгоднее: кадастровая или рыночная стоимость?

С 1 января 2016 года в крае вступила в силу новая кадастровая оценка земли. В связи с этим за первые две недели января в комиссию по оспариванию при управлении Росреестра по Алтайскому краю поступило более двадцати обращений от юридических лиц. Практика предыдущих лет показывает, что большинство обращений в комиссию или суд рассматриваются положительно.

Точка зрения

Как уверяют юристы, ситуация вполне прогнозируемая и традиционно возникающая после каждой новой кадастровой оценки земли.

В Алтайском крае более 700 тысяч земельных участков, стоящих на кадастровом учете, а значит, прошедших кадастровую оценку. Часть из них принадлежит физическим лицам – владельцам частных домов, часть юридическим, но в суд обращаются только бизнесмены.

Разобраться в ситуации помог председатель совета Алтайского краевого отделения «Опора России» Евгений Госьков.

Сразу поясним, что кадастровую оценку земли государство проводит минимум раз в три года, максимум – раз в пять лет. При этом используется метод массовой оценки, во главу угла ставятся какие-либо ценообразующие критерии. Рассмотрим подробнее данный вопрос на примере Барнаула. Все земельные участки в городе оцениваются в основном по принципу удаленности от его центра, то есть фактически от четырехугольника, ограниченного проспектами Комсомольским, Красноармейским, Строителей и площадью Баварина. Кадастровая оценка в отличие от рыночной не позволяет учесть индивидуальные особенности участка и зачастую существенно завышена.

Если налогоплательщики не согласны с ней, они могут подать жалобу в комиссию по оспариванию при Росреестре или краевой суд, причем юридические лица сначала должны обратиться в комиссию, а если она отказывает, то в суд.

«Физикам» невыгодно

По словам Евгения Сергеевича, юридические лица всегда быстро реагируют на изменения в земельном законодательстве, поскольку платят земельный налог не раз в год, как физические лица, а ежеквартально. Второй повод заключается в том, что ставка по налогу на земли бизнес-назначения максимальная – 1,5%, а на земли, занятые жилищным фондом, минимальная – 0,1%. Третий повод касается цены на участок. Земли, предназначенные для жилищного фонда, могут стоить от нескольких сот тысяч до нескольких миллионов, а те, что используются для торговли или производства, – от нескольких десятков миллионов до миллиарда рублей. Для того чтобы комиссия или суд приняли вашу сторону и пересчитали стоимость земли, необходимо провести рыночную оценку. Тогда будут учтены все особенности участка. Данная процедура, разумеется, стоит денег – от 20 до 40 тысяч рублей. Сумма немалая, во всяком случае, для физлиц. Предположим, что земельный налог вашего участка увеличился с 300 до 1000 рублей. Подавать в суд на проведение переоценки земли все равно невыгодно. Средства, затраченные на проведение рыночной оценки, никогда не окупятся, так как через 3-5 лет по закону вступит в силу новая кадастровая оценка,  аннулируя все прежние, в том числе и проведенные по вашей инициативе. Юридическим лицам, безусловно, проводить переоценку выгодно. Представьте, что кадастровая стоимость участка составляет 700 миллионов рублей, а рыночная, например, 500 миллионов. Затраченные средства на кадастровую оценку земли – 50 тысяч рублей – не идут ни в какое сравнение с прогнозируемой выгодой при положительном исходе дела.

Определяем сами

Базой для земельного налога и арендной платы является кадастровая стоимость участка. Ставки по ним утверждают муниципалитеты или краевая власть. Участки распределены на семнадцать видов разрешенного использования: под малоэтажное и многоэтажное строительство, гаражи, погреба, торговлю, инженерную инфраструктуру и так далее. Для каждого вида разрешенного использования установлена своя ставка, которую можно уточнить на сайте управления Росреестра по Алтайскому краю.

Любой налогоплательщик может не ждать, когда ему принесут квитанцию на оплату налога, а посчитать его сам. Для этого нужно выйти на сайт управления Росреестра по Алтайскому краю, посмотреть кадастровую стоимость участка и умножить ее на ставку по налогу. Сделать это очень просто. В специальной строке набираем код края – 22, муниципалитета, например, код Барнаула – 63 и кадастровый номер участка, состоящий из 14 знаков, а если не знаете, то адрес, по которому он находится, и вы увидите кадастровую стоимость участка.

Чтобы выяснить, насколько кадастровая стоимость превышает рыночную, не обязательно обращаться к оценщику. Достаточно сопоставить цены, размещенные в специализированных еженедельных изданиях, посвященных недвижимости. А надо ли после этого обращаться в суд, каждый решает сам.