Хочешь дом? Кооперируйся

Проблемы малоэтажного домостроения на днях обсуждали в Барнауле девелоперы и эксперты в области недвижимости. Они не только упрекали власти за слабую поддержку программ индивидуального жилищного строительства, но и рассказывали, как можно поменять тесную квартиру на просторный дом и содержать в отличном состоянии внутрипоселковые коммуникации и дороги.

По словам Виталия Гурова, руководителя компании «Боливар» (оператора проекта «Сибирская Долина»), еще восемь лет назад на федеральном уровне было заявлено, что малоэтажное строительство – важнейшее направление в сфере решения жилищного вопроса. Но в Жилищном кодексе до сих пор ничего нет о взаимоотношениях в малоэтажном строительстве. Многие годы существует федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Оно руководствуется только регламентами, описывающими предоставление ипотечных кредитов на строительство многоквартирных домов. Многолетние поручения правительства сориентировать регламенты на малоэтажное строительство не были выполнены.

«На бумаге программа развития малоэтажного строительства есть, но реальной поддержки в ее выполнении мы не чувствуем, – уверяет Виталий Гуров. – Всё, что строится в коттеджных поселках, является частной инициативой».

«Ипотека» под 2%

По данным статистики, площадь вводимого индивидуальными застройщиками жилья в крае третий год сокращается ускоряющимся темпом. Скорее всего, эта динамика связана с общей экономической ситуацией в стране и снижением инвестиционной активности населения. На этом фоне перспективной для желающих расширить свою жилплощадь выглядит «щадящая схема финансирования малоэтажного строительства», реализуемая сегодня в городе Электроугли Московской области. Об опыте ее внедрения рассказал консультант в сфере сделок с недвижимостью Андрей Березкин: «Есть Федеральный закон № 3085-1 «О потребительской кооперации», который позволяет потребительское общество использовать в качестве некоммерческого кармана для коммерческой организации. В законе хорошо описаны механизмы взаимодействия между юридическими и физическими лицами, позволяющими применять их для строительства жилья».

Коллега Березкина Александр Логинов в своей книге «Успешный бизнес в кризис» рассказывает об опыте Союза потребительских обществ «Русь». Это вертикально интегрированная кооперативная структура, в которую входит более 200 потребительских обществ городской социальной среды. Реализуемая «Русью» схема строительства жилья включает четырех участников: инвестора, застройщика, подрядчика, заказчика. Все они являются пайщиками потребительского общества. Вот несколько ключевых моментов используемой схемы:

1) создание инвестора – потребительского общества из пайщиков, которые хотят построить жилье;

2) выбор застройщика (обычно это ООО), который оформляет договор аренды земли, получает на себя разрешение на строительство, и в итоге к нему переходят права на построенный объект;

3) аккумуляция средств инвесторов-пайщиков в ПО с вступлением застройщика в пайщики этого ПО. Это делается для того, чтобы застройщик мог обмениваться паями со всеми другими пайщиками;

4) заключение договоров между застройщиком, подрядчиком и субподрядчиками.

Цены, указываемые в договоре купли-продажи, фактически представляют собой стоимость стройматериалов. Себестоимость жилья получается очень низкой. Остальная инфраструктура и ее стимулирование обеспечиваются за счет фондов потребительского общества и финансируются из некоммерческих общеполезных фондов потребительского общества, которые формируются за счет взносов пайщиков. После завершения строительства объекта происходит распределение недвижимости согласно внесенным паям.

В случае если взносы инвесторов по каким-то причинам не могут быть возвращены квартирой, застройщик отдаст свои объекты либо реализует их и передаст пайщику средства для возврата взноса. Этот трехсторонний договор позволяет экономить еще 1,5 – 2% себестоимости на банковских гарантиях и страховых полисах. Застройщик получает от ПО деньги по договору займа, а после завершения строительства в обмен на деньги-паи передает пайщикам паи-квартиры.

Попробовав схему в Электроуглях, Андрей Березкин хочет повторить ее при строительстве поселка Сибирская Долина в пригороде Барнаула: «В июле берем улицу на 25 двухквартирных домов с участками по пять соток. Стоимость одной квартиры 2,4 млн рублей. Жилье расположено в двух уровнях (второй этаж мансардный) и занимает площадь 120 метров. Половину стоимости придется внести сразу, остальное – в рассрочку на 10 лет с накруткой 2% годовых. Наши потенциальные клиенты – люди, имеющие квартиру, в которой им уже становится тесно».

Березкин сразу оговорился, что такой подход вряд ли удастся организовать в глобальном масштабе. Но даже если схему получится реализовать в масштабах одной улицы, уже замечательно, так как положительный опыт можно безбоязненно тиражировать. Сегодня ни один российский банк не предоставит ипотеку под 2%. Самые выгодные условия, которые предлагают кредитные учреждения страны, – 11,5%, если вносишь сразу половину стоимости жилья.

За дорогу ответишь

Но построить задешево дом еще не всё. Важно, чтобы к нему вела хорошая, освещенная дорога, исправно функционировали коммуникации. Как решить эту проблему, знает Геннадий Малков,  руководитель агентства недвижимости «Дом», являющегося оператором коттеджных поселков Фирсова Слобода.

Люди переезжают из квартир на землю, чтобы получить другое качество жизни. Поэтому для жителя коттеджного поселка важны комфортность, благоустройство, доступность к городу, обеспечение коммунальной и инженерной инфраструктурой.

«Когда дома и дороги построены, важно объединить жильцов в единую организацию, которая бы сохранила качество дорог и сетей и совместно участвовала в улучшении инфраструктуры поселка», – считает Геннадий Малков.

Как показывает практика, добиться этого сложно. Проблема в том, что люди возводят свои терема с разной скоростью, строительство поселка обычно растягивается на десятилетие. За это время дороги, которые были сданы в эксплуатацию основным застройщиком, приходят в негодность. Требуется организация, которая бы следила за качеством дорог.

Российское законодательство до недавнего времени не имело механизмов создания сообществ на такого рода территориях. Взаимоотношения между собственниками в многоквартирном доме регулируются на уровне ТСЖ. До недавнего времени закон предлагал организовывать и в поселках ТСЖ, но оказалось, что такие товарищества не будут эффективно решать насущные проблемы, так как в них не получается включить всех собственников домов, поскольку часть из них не ввела жилье в эксплуатацию и не желает вступать в ТСЖ.

Вот как это описывает Геннадий Малков: «В Фирсовой Слободе-1 застройщик Андрей Слободян построил качественные дороги и сети и начал продавать желающим земельные участки под возведение жилья. В процессе строительства домов дороги требуют ухода. Для этого была создана управляющая компания, но граждане, купившие участки за миллион рублей, не готовы были заплатить даже рубль за то, чтобы почистить за своим бетоновозом дорогу. Поскольку поселок огорожен и имеет охрану, то мы силовым образом запретили въезд в него грузовых машин тем, кто не вносит плату за дороги. Было много возмущений со стороны владельцев строящихся домов, но мы от этого правила не отступились».

Когда строительство жилья закончилось, было создано некоммерческое партнерство, в уставный капитал которого Андрей Слободян передал принадлежащие ему поселковые сети, дороги и водозабор. Таким образом, все домовладельцы стали сособственниками этого имущества. Эксплуатировала его управляющая компания, не получая при этом прибыли. Некоммерческое партнерство купило у Слободяна его долю в управляющей компании. Была сформирована жесткая система взаимоконтроля, при которой собственники жилья отвечают за всё общее имущество и платят соответствующие налоги. Это удовольствие, включая водопровод, канализацию и охрану поселка, обходится жителям всего в 3 тыс. рублей в месяц.

В поселке Фирсова Слобода-2 долго не удавалось найти действенную схему обслуживания инфраструктуры. Там было и потребительское общество, и ТСЖ. Наконец недавно в поселке создали товарищество собственников недвижимости (ТСН). Еще раньше, чтобы не платить налог за дороги, Андрей Слободян передал их в собственность Санниковскому сельскому совету. Теперь сельсовет вошел этими дорогами в состав ТСН, Слободян – пока еще не проданными участками, а жители поселка – своими земельными участками. Схема позволяет на законных основаниях обязать всех жителей оплачивать содержание сетей и дороги. Причем четвертую часть необходимых затрат на обслуживание дорог взял на себя муниципалитет.

«Этот эксперимент мы согласовали на уровне краевого управления по строительству, районной администрации и прокуратуры. И надеемся, что полученный опыт можно перенести на другие поселки, – говорит Геннадий Малков.