Власти и застройщики с тревогой ждут обязательного введения эскроу-счетов

Региональные власти и застройщики с тревогой ждут обязательного введения эскроу-счетов на первичном рынке жилья. Первые опасаются, что в переходный период появится масса поневоле обманутых дольщиков. Вторые говорят о переделе рынка в пользу крупных банков и повышении стоимости квадратного метра.

Власти просят

«АП» уже не раз рассказывала о том, что с 1 июля 2019 года в стране вводится новый порядок финансирования долевого строительства жилья. С покупателями квартир в новостройках, как и раньше, должны заключаться договоры долевого участия, но оплата по ним будет переводиться не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банке, где деньги будут храниться до сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик может получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если же строительство дома будет заморожено, дольщик сможет забрать свои деньги и выйти из проекта.

Реформа затевалась, чтобы ликвидировать проблему обманутых дольщиков, так как банки будут следить за финансовым состоянием застройщика. Но чем ближе подходит срок начала реализации закона, тем больше вопросов он вызывает у участников рынка. Федеральные власти, кажется, понимают, что принятый закон требует доработок, идет обсуждение его в разных форматах, и ожидается, что в документ будут вноситься корректировки.

Вот и на прошлой неделе Союз строителей Алтайского края собрал заинтересованных лиц, чтобы обменяться мнениями и выработать какие-то предложения наверх, способные сгладить грядущие революционные изменения на строительном рынке.

По мнению председателя правления Союза строителей Александра Мишустина, в последние годы застройщики наладили взаимоотношения с дольщиками. Количество проблемных домов сведено до минимума.

Руководитель регионального Минстроя Иван Гилев также считает, что в крае эффективно работает строительная отрасль, которая способна обеспечивать потребности в качественном жилье. Однако Правительство РФ, прогнозируя негативные последствия от введения эскроу-счетов, недавно заметно снизило планы ввода новых домов в стране. И для Алтайского края эти показатели сократились.

Иван Гилев отметил, что закон предусматривает изменение логики финансирования отрасли. «Это очень болезненно. Я допускаю некоторое снижение объемов строительства, – сообщил министр. – Сегодня федеральное правительство отдало всю строительную отрасль в руки банков. И ответственность за сохранение темпов строительства ляжет на финансово-кредитные учреждения. Мы видим, что банки готовы к взаимодействию, но есть одна ключевая проблема. Если нам надо при переходном этапе максимальное количество застройщиков сохранить, то банки готовы финансировать только те объекты, которые для них являются понятными с экономической точки зрения, которые не приведут к проблемам».

Иван Гилев считает, что в долгосрочной перспективе жесткий финансовый контроль со стороны банков приведет к повышению качества проектов. Но как не потерять в переходный период 35 домов и 20 застройщиков, которые обязаны перейти на эскроу-счета имея в своем портфеле средства дольщиков? Это больше трети от строящегося сегодня в крае жилья. «Это та группа риска, о судьбе которой мы с вами должны подумать. Может быть, можно найти для них варианты упрощенного кредитования без привлечения дополнительных средств? То есть позволить этим застройщикам закончить дома за счет средств дольщиков, переведя их на эскроу-счета. Хотя бы не ломать то, что строителями создано и работает достаточно эффективно», – призвал министр присутствующих на заседании представителей банков.

Иван Гилев попросил их сформулировать необходимые поправки в законодательство и выразил готовность транслировать эти инициативы на федеральный уровень.

Поскольку новый закон разрешает строить одной компании только один дом, то крупные застройщики уже успели разбиться на несколько юридических лиц, входящих в холдинг. Министр попросил банки рассматривать эти холдинги как единую компанию и брать в обслуживание все ее объекты сразу. «Банк может взять лучшие объекты застройщика, но оставшиеся неперспективные объекты другому банку будут неинтересны, и они останутся без финансирования», – высказал опасение Иван Гилев.

Банки готовы

Между тем новые правила игры довольно комфортны для банков. Они кладут средства дольщиков на эскроу-счета и, как говорят эксперты, могут ими распоряжаться по своему усмотрению. С учетом отчислений в Агентство по страхованию вкладов и операционных издержек эти деньги им обойдутся в 1,8 – 2%. А кредитовать ими тех же строителей можно процентов под 10 – 12. Риски при проектном финансировании небольшие, так как при выделении кредитной линии банк берет в залог земельный участок, права на строящийся объект и уставный капитал компании, а при повышенных рисках может запросить от застройщика дополнительные залоги. При этом любой банк будет требовать от строительной компании, чтобы она вложила как минимум 15% собственных средств на каждом объекте.

Управляющий Алтайским отделением 8644 ПАО «Сбербанк» Антон Милютин сообщил,  что готов к работе с застройщиками в новых условиях. Мало того, банк уже работает с несколькими компаниями через эскроу-счета. «Мы активно взаимодействуем с ключевыми игроками этой отрасли, обсуждаем возможность и процесс рассмотрения сделок, – подтвердил управляющий отделением. – Но здесь очень важно встречное движение строителей в части синхронизации сроков, чтобы вовремя представлять нам документы, рассматривать нюансы конкретных проектов, чтобы хватило времени на подготовку решений о финансировании».

Антон Милютин сказал, что банк готов финансировать и дома, в которых останутся в переходный период дольщики, но будет тщательно оценивать финансовое состояние этих проектов, так как на него ложатся те риски, которые раньше были на дольщиках.

В банке «Открытие» и «Альфа-Банке» тоже подтвердили, что ведут активную работу с ключевыми игроками строительной отрасли. По проблемным 35 домам будет индивидуальный подход. «Но чем раньше эти застройщики обратятся к нам, тем лучше, – порекомендовала Ирина Бубенко из «Альфа-Банка», – пока они проявляют пассивность».

Строители опасаются

Директору ИСК «Алгоритм» Ксении Белоусовой взаимодействие с банками кажется сложным. Ей непонятно, как переходить на эскроу-счета, когда на половину дома привлечены средства дольщиков, а на другую нет денег.

«Как правило, наши подрядчики – мелкие компании работают за счет авансовых платежей, – объясняет руководитель «Алгоритма». – Новая система не позволяет делать авансы в достаточном количестве. Если сейчас можно закупить материалы заранее, по дешевке, то скоро придется это согласовывать с банком. Пока докажешь ему, соберешь все бумаги, цены уже поднимутся. Поэтому себестоимость строительства вырастет».

По расчетам директора «Жилищной инициативы» Юрия Гатилова, при идеальном финансировании затраты на строительство увеличатся на 15%. А с учетом инфляции – на 25 – 30%. При этом Гатилов считает, что строители не смогут на столько же поднять стоимость жилья, так как платежеспособность жителей края относительно низкая. В результате объемы строительства в Барнауле могут сползти до уровня Бийска и Рубцовска.

Директор «Жилищной инициативы» высказал предположение о том, что реформа затевалась для передела строительного рынка в пользу крупных банков. «Они уже сейчас ищут региональных представителей, – заметил Юрий Гатилов. – Единственная надежда у меня на нового губернатора, когда он поймет, что региону грозит масса новых «Демидов парков».

Компания «Домстрой-Барнаул» – одна из первых в крае, кто в порядке эксперимента перешел на новую схему финансирования. Ее директор Евгений Востриков уже понял, что работа с банком не прогулка под луной и строителям надо к ней приспосабливаться.

Он рассказал, что его компании легче решать финансовые вопросы имея не так много переходящих объектов. В то время как у мелких застройщиков, которые не могут подтвердить свою финансовую и имиджевую состоятельность, будут проблемы.

В свою очередь Иван Гилев пообещал, что региональный Минстрой на переходном этапе готов стать связующим звеном между банками и застройщиками, чтобы не оставить ни один дом без финансирования.

Резолюция «круглого стола»

1. Создать при Минстрое края рабочую группу для оценки спорных объектов, а также решения проблемных ситуаций по застройщикам, которым банки отказали в проектном финансировании.
2. Подготовить в Минстрой РФ обращение от Союза строителей края с предложениями смягчить критерии, по которым строящийся дом может быть завершен по сегодняшним правилам финансирования.
3. Добиться у Центробанка разрешения включить региональные банки в список финансовых учреждений, работающих со счетами эскроу.
4. Краевым властям рассмотреть дополнительные возможности по стимулированию продаж жилья на первичном рынке за счет субсидирования ставки по ипотеке, по компенсации затрат застройщику по подключению к инженерным сетям.