Не за хлебом сходить: как обезопасить себя от действий мошенников во время покупки квартиры

После решения Верховного суда о так называемом деле Ларисы Долиной вторичный рынок жилья вновь оживает, хотя потенциальные покупатели еще опасаются приобретать квартиры, боясь остаться и без денег, и без недвижимости. На днях Союз риэлторов Барнаула и Алтая обсудил эту проблему с экспертами.

Восемь личных трагедий

Известная певица Лариса Долина под воздействием мошенников продала свою квартиру Полине Лурье. Но когда обман раскрылся, через суд отыграла сделку назад, не желая покидать жилье и компенсировать покупателю затраты. Но Лурье дошла до Верховного суда, который определил ее законной собственницей спорной квартиры. Правда, забыл принять решение о выселении певицы. Это значит, что тяжба продолжится.

По данным правоохранительных органов, за прошлый год в Алтайском крае было зарегистрировано около 8 тыс. мошеннических операций, в этом году – 7 тыс. Но за то же время случаев, когда люди потеряли жилье, насчитали восемь.

Одна из приведших к личной трагедии сделок произошла в барнаульском офисе риелторской компании «Города». Ее директор Анатолий Захаров рассказал, что молодая семья приобрела квартиру у пожилой женщины. Трижды покупатели передавали деньги: наличные, ипотечный кредит и материнский капитал. Трижды их забирал человек с закрытым лицом в камуфляже, давал расписку, что покупатели все корректно делают.

Позже, когда стало понятно, что это афера, родственники продавца хотели оспорить сделку и признать, что бабушка находилась в невменяемом состоянии. Но это не сработало, так как перед сделкой сотрудники агентства недвижимости отвезли ее в психдиспансер, где получили справку, что клиент дружит с головой. Поэтому суд признал договор купли-­продажи законным. Пожилая женщина осталась без денег и квартиры.

В то же время Захаров отметил, что две мошеннические операции удалось предотвратить, поскольку сотрудников агентств недвижимости настораживает, если собственник не может внятно объяснить мотив сделки, ссылается на силовые структуры, безопасный счет, избегает консультаций, резко меняет позицию, повторяя чужие формулировки.

И вот примеры такой бдительности. Общаясь с пожилым продавцом, риелтор понял, что дело нечисто, позвонил родственнику пенсионера. Во втором случае 35‑летняя женщина хотела быстро реализовать свою квартиру. В агентстве долго выясняли, почему продает, затем отвезли в полицию. Не помогло. Она была уверена, что это спектакль. И только когда следователь связался с родственниками, поняла, что стала жертвой аферистов.

Это не единичные случаи, когда риелторы спасли своих клиентов от жуликов. Представители следственных органов даже вручили благодарность сотруднице АН «Гнездо» Елене Беспаловой за предотвращение тяжкого преступления, бдительность и смелость.

Обратиться к нотариусу

Как же обезопасить себя от действий мошенников? Многие говорят, что для этого надо нотариально подтвердить сделку. Президент Алтайской краевой нотариальной палаты Оксана Агеева отмечает, что она и ее коллеги несут ответственность за свою деятельность всем имуществом. Но не настаивает, чтобы все сделки оформлялись нотариально.

– У гражданина должно быть право выбора. Он может совершить куплю-­продажу жилья и в простой письменной форме, – напоминает Агеева.

Она говорит, что перед сделкой важно внимательно поговорить с человеком, выяснить, почему он продает квартиру, куда планирует тратить деньги дальше, есть ли у него еще жилье, не находится ли он под влиянием мошенников. Максимально разъяснить ему последствия продажи.

В законе закреплено, что нотариус при совершении сделки вправе вести видеосъемку, если стороны не возражают. И если в этот момент продавец противится, то это должно насторожить покупателя.

Когда нотариус принимает документы на сделку, то проводит правовую экспертизу; запрашивает выписки из ЕГРН; выясняет, когда была приобретена недвижимость и на каком основании, почему так быстро продают и занижена цена.

– И многие люди, когда им начинаешь задавать эти вопросы, уходят. А когда нотариус зачитывает договор вслух, у продавца включается критическое мышление и он понимает, что его пытаются обмануть жулики, – говорит Агеева.

Она объясняет, что большинство ресурсов открыто, так что по ним можно получить максимальную информацию о владельце недвижимости.

Часто стороны не сами участвуют в купле-­продаже, а через своих представителей, имеющих нотариально заверенные доверенности. Специалист советует обращать внимание на проверку подлинности этих документов. Нередки случаи, когда мошенники искусно подделывают доверенность вплоть до печатей, номеров и QR-кода. Но только нотариус может проверить подлинность документа, имея доступ к Единой информационной системе нотариата. В ЕИС он получает скан настоящего документа.

Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина считает, что если у покупателя возникают сомнения, то лучше оформить договор через нотариуса.

Росреестр предупреждает

Заместитель руководителя управления Росреестра Елена Бандурова напомнила, что в отличие от риелторов и нотариусов сотрудники Росреестра уже многие годы не взаимодействуют со своими клиентами, регистрируя права на недвижимость в электронной форме.

– Есть мнение, что мы проверяем моральное состояние клиента, подлинность подписей, но это не так. Мы работаем только с документами. Наша правовая экспертиза направлена на то, чтобы выявить, нет ли оснований для запрета. И если их нет, то регистратор фиксирует факт заключения сделки. Причем если документ нотариально заверенный, то мы полностью доверяем нотариусу, – подчеркнула Бандурова.

Она разъяснила, что зарегистрированную в Росреестре сделку можно оспорить только в суде.

Чтобы хорошо подготовиться к ней, надо запросить сведения о продаваемом жилье в ЕГРН. Сделать это можно только с согласия продавца. И если он противится, то это повод задуматься покупателю.

Для защиты от тайной продажи жилья правообладателю необходимо подать заявление в МФЦ о невозможности регистрации сделки без личного участия собственника. Эта опция набирает популярность. Только за 9 месяцев 2025 года в Алтайском крае подано 11 тыс. таких заявлений. Этим продавцам перед подачей документов в электронном виде нужно обязательно прийти в МФЦ и отменить ранее поданное заявление.

Страховка от банка

Руководитель Центра ипотечного кредитования АО «Альфа-­Банк» в Барнауле Ольга Черевко рассказала, что при подготовке сделки кредитное учреждение изучает объект отчуждаемой недвижимости и продавца. Служба безопасности банка и юристы анализируют факты частого перехода права собственности, особенно дарения, и принимают решение по страхованию объекта и титула. Так называется страхование риска утраты права собственности на недвижимость, если суд признает сделку недействительной. Тем самым покупатель жилья в ипотеку будет застрахован от потери объекта недвижимости.

Черевко заметила, что в европейской части страны даже неипотечные сделки проходят через банки. Покупатели кладут деньги на аккредитив, а после регистрации договора купли-­продажи продавец забирает их. У нас люди слишком доверяют друг другу и не пользуются услугами кредитных организаций.

– Есть ситуации, когда надо провести сделку быстро. Но, как я всегда говорю, квартиру купить – это не за хлебом сходить в магазин. Поэтому давайте будем внимательны, чтобы не потерять огромные деньги, – призывает жителей края эксперт.