С этого года застройщиков вновь будут штрафовать за несвоевременную передачу жилья покупателям

В Алтайском крае пока таких случаев нет, но вероятность существует. Участники рынка прогнозируют всплеск судов с требованиями неустоек и злоупотреблением этим правом, так называемым потребительским терроризмом.

Причины задержки

Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2025 года отменило мораторий на штрафы, который с некоторыми перерывами длился с апреля 2020‑го по декабрь 2025-го. Это решение анонсировал президент РФ Владимир Путин во время прямой линии. Теперь за каждый день задержки сдачи квартиры с застройщика в пользу собственника взыскивается неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от цены договора. Правда, чтобы сгладить возможный удар, денежные обязательства до конца 2026 года не будут предъявлять к исполнению.

– Мы жили довольно вольготно начиная с пандемии ковида, – считает председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин. – Правительство пошло навстречу застройщикам, отложив штрафные санкции за несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию. Но всему приходит конец, как и программе льготной ипотеки. Хотя правительство не жестко подошло к этому решению, а дало период рассрочки.

По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, за прошлый год доля жилья, введенного в эксплуатацию с опозданием, выросла примерно с 35 до 42 %, хотя средний срок задержки снизился с семи до пяти месяцев.

Несвоевременная сдача квартир объясняется несколькими причинами. Одна из них – снижение спроса на жилье и, как следствие, возникновение задержки.

– Застройщики в приватных разговорах со мной жалуются на плохую экономическую ситуацию, слабые продажи жилья, высокую ставку по ипотеке, – признает Александр Мишустин.

В то же время заместитель руководителя инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края Ольга Дерявская отмечает, что в построенных в прошлом году домах было распродано 83,6 % жилых помещений. Это не такой уж и плохой показатель.

Другая причина срыва сроков – нарушение обязательств со стороны поставщиков материалов, подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, которые долго тянут с подключением дома к теплу, свету и водопроводу. На такие процедуры порой уходит до полугода. Между тем некоторые застройщики не закладывают этот временной лаг в договорах с дольщиками и выходят на просрочку, если не заключат дополнительные соглашения о переносе сроков, отмечает Юлия Никифорова, замглавы комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула.

За последние пять лет в крае было возведено 214 высотных домов в рамках долевого строительства, 24 из них – с нарушением первоначального срока сдачи. И девелоперы этих объектов должны в первую очередь обеспокоиться отменой моратория, предупреждает Ольга Дерявская.

Она сообщила, что в 2025 году только в одном барнаульском доме по адресу ул. Папанинцев, 143/145, был нарушен срок сдачи в эксплуатацию. При этом основной причиной стал низкий уровень подготовки исполнительной документации и организации строительного процесса.

Стабильная ситуация

Из 99 объектов долевого строительства, которые сейчас контролирует инспекция, еще восемь не доведены до конца или девелоперы нарушили права дольщиков. Среди них такие, как «Монтажная компания ПР-Холдинг», «СЗ «Барнаулкапстрой», «СЗ «Инвестиции в будущее», «СЗ «СЕЛФ», «СЗ «МЕРИДИАНСТРОЙ».

Получается, что у подавляющего большинства алтайских компаний проблем нет. Поэтому Ольга Дерявская расценивает ситуацию на рынке как стабильную.

– Но если строительные компании не будут анализировать свое положение и доведут ситуацию до критической, то поддерживать будет их сложнее, – предупреждает чиновница. – Мы с уважением относимся к их бизнесу, но как только нарушаются сроки передачи объекта, дело приобретает политическую окраску. Поэтому никто не имеет права манипулировать дольщиками.

Пока они не заявляли претензии по поводу срыва сроков, но юристы строительных компаний думают, что дольщики просто еще не поняли, как работает это механизм. Как только разберутся, так и начнутся суды.

– Тут главное, чтобы судьи на поводу у них не шли, – беспокоится Яна Макарова из компании «СЕЛФ».

Если качество подкачало

Также завершился мораторий на уплату неустойки за некачественное строительство и отделку жилья. Здесь у девелоперов может быть больше проблем, поскольку в этой сфере действует много юристов и технических специалистов, которые за небольшую плату предлагают дольщикам свои услуги по отстаиванию в судах их требований.

Чтобы избежать претензий по отделке, застройщики теперь сдают квартиры, в которых голые стены, нет сантехники и электрической разводки. Но это не помогает.

В целом по стране сумма накопленных претензий собралась в районе 100 млрд руб., и Александр Мишустин ожидает, что в Алтайском крае начнется вал обращений от дольщиков и убытки застройщик будет компенсировать за счет своей прибыли или увеличения цены квартиры.

Замдиректора компании «Мой дом» Юлия Гаврилова говорила, что застройщиков беспокоит «потребительский терроризм».

– На этапе благоустройства придомовой территории так называемые специалисты предлагают дольщикам свои услуги: найти дефект и получить за него в суде компенсацию. Потом выясняется, что у этих людей даже нет соответствующего образования. Хотя в Минстрое говорят, что требования к квалификации специалистов сейчас отменили. И мы видим в этом угрозу увеличения споров в судах, – беспокоится Юлия Гаврилова.

Она советует дольщикам: если есть претензии по качеству, напрямую обращаться к застройщику, и он их устранит.

– Мы стараемся решить такие вопросы в досудебном порядке, потому что суд принимает решение по формальным признакам. Есть царапина – меняйте окно. Неважно, что дефекта почти не видно, – говорит Яна Макарова. – Но были такие случаи, когда мы решали судиться и выигрывали процесс.

Интересно, что с недавних пор компенсация за выявленные недостатки, сколько бы их ни было в квартире, не может превышать 3 % от ее цены. Но замдиректора «Жилищной инициативы» Владимир Рябов отмечает, что суды, помимо компенсации в 3 %, требуют от застройщика устранить фактические замечания и финансовая нагрузка увеличивается многократно.

– Сейчас даже 3 % при нынешних ценах на квартиры – это 200–300 тысяч руб­., – уточняет начальник юридического отдела ГК «Алгоритм» Александра Гайворонская.

Она замечает, что обычно суд полностью не удовлетворяет требования истца. И тогда «Алгоритм» требует от него пропорционально возместить часть судебных расходов, чтобы люди понимали: хождение по судам для них не столь уж выгодно.

Александр Мишустин считает, что такую судебную практику надо обнародовать, чтобы сформировать общественное мнение и не допустить «потребительский терроризм».

Также он просит от застройщиков предложения по корректировке законодательства. Они должны сформулировать наиболее острые проблемы, чтобы Союз строителей Алтайского края мог их вынести на уровень краевых и федеральных властей.