Проблема есть – лимитов нет: с какими трудностями столкнулся алтайский застройщик

По итогам прошлого года ООО ИСК «Русич» было признано на региональном уровне лидером отрасли в номинации «Индивидуальное жилищное строительство». За этот год компания удвоила объем работ и уже возводит благоустроенные особняки целыми улицами. Но росту могут помешать меняющиеся на рынке правила игры.

В Ботанике

Мы приехали в будущий поселок Ботаника, расположенный в 30 километрах от Барнаула. Его возведение началось только 1 июля. Здесь будет 1200 домов. Девелопер проекта – компания «Фирсова Слобода» в свое время приобрела эту землю и планирует обеспечить поселок всеми коммуникациями и местами общего пользования. Девелопер подавляющую часть участков продает строительным компаниям, которые должны на них поставить дома.

ИСК «Русич», являясь самым крупным застройщиком поселка, участвует в возведении первой очереди, а с 7 октября начала копать траншеи и заливать фундаменты для целой улицы особняков второй очереди. До холодов планируется сделать 13 фундаментов, чтобы зимой вести кладку стен, заливать перекрытия, ставить окна, монтировать отопление, сантехнику и электрику.

Компания использует в работе свои типовые проекты домов от 77 до 180 кв. м, но иногда делает и по индивидуальным, которые выбрал заказчик. Последнее время ИСК «Русич» строит эргономичные особняки с плоскими крышами и монолитными перекрытиями, следуя принципам современного минимализма.

– Вот практически готовый дом, который ждет покупателя. Остались мелочи, – проводит экскурсию директор компании Артём Иванов. – Здесь будет теплый пол, входная дверь с подогревом. Там – панорамное окно с внутрипольным конвектором. Жилье продают с готовой газовой котельной, отоплением, заведенными коммуникациями, огороженным участком и благоустройством.

По соседству растут стены у другого особняка. Каменщик Александр Гардополов с напарником сноровисто прилаживают один газобетонный блок к другому, смазывая стык специальным клеем. За 3–4 дня стены будут готовы. Затем на объект зайдет другая бригада. Специализация позволяет добиться максимального качества и скорости выполнения работ.

Подъезжаем к коттеджу, возводимому по индивидуальному проекту. Он почти готов, идет благо­устройство приусадебного участка, к которому приложил руку ландшафтный дизайнер. Видно, что тут совсем другой размах. Общая площадь дома около 300 «квадратов», двор замощен дорогой плиткой, а на участке спа-комплекс, теплица и беседка из декоративного бетона. Через каждые два метра из земли торчат провода под будущие светильники. А за забором начинается роща. В общем, создаются все условия для комфортной загородной жизни.

Прораб Вячеслав Филиппов говорит, что ничего сложного в возведении этого объекта не было, главное – профессиональный подход и слаженная работа коллектива.

Кстати, Филиппов не сразу стал прорабом. Вначале работал монтажником. Выиграл всероссийский профессиональный конкурс. Потом окончил строительный колледж и пошел на повышение. И таких примеров, когда сотрудник начинал с рабочей специальности и дорос до руководителя, в компании немало.

Директор ИСК «Русич» говорит, что больших кадровых проблем у него нет благодаря хорошему внутреннему климату и достойной зарплате. Работающие сдельно каменщики получают по 100 тыс. рублей. Но и труд их тяжел.

Формирующийся рынок

Между тем компания находится в условиях формирующегося рынка индивидуального жилья. Пока он по большей части еще не сложился и отчасти «дикий». На нем работает много бригад, которые строят без проектов дома непонятного качества. Однако это жилье продается по льготным ипотечным программам, то есть, по сути, государство его дотирует.

Казалось бы, какая разница чиновникам, какие дома строятся, если их покупают граждане?

– Государству это небезразлично, так как, по-хорошему, оно должно выстраивать горизонт планирования на десятилетия и даже столетия вперед, – считает Артём Иванов. – Строя дома низкого качества, мы получаем жилье, которое через 20 лет начнет выходить из строя, и надо проводить его реновацию. Нужен комплексный подход к организации поселков, чтобы они не росли хаотично и были обеспечены коммунальной и социальной инфраструктурой.

Поэтому федеральные власти хотят упорядочить рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС), приняв правила как для многоэтажек, например вводя эскроу-счета. Такой счет банк открывает под конкретного покупателя дома. Тот оформляет ипотеку, средства от которой поступают на эскроу-счет, а банк выдает строительной компании кредит на возведение этого дома.

Есть и другой вариант, когда для строительной компании кредитная организация открывает проектное финансирование на возведение группы домов также с использованием эскроу-счетов. Плюс такой схемы в том, что у застройщика не возникает дефицита средств на реализацию проекта.

Но проектное финансирование скопировали из многоквартирного домостроения и не адаптировали под ИЖС. Его требуется дорабатывать. Так, при выдаче кредита строительной компании банк требует поручительство у ее директора, у собственника компании и еще берет в залог земельные участки под строительство. И все бы ничего, но, когда земля в залоге, застройщик не может продавать дом под льготную ипотеку, поскольку земля находится в залоге у банка. Поэтому ему придется возвести все объекты, потом выкупать их поштучно или договариваться с банком, чтобы он снимал обременение.

Эти правила были резко введены государством на рынке, и небольшие компании, занятые ИЖС, не успели к ним адаптироваться. Да и для кредитных организаций этот механизм тоже новый. Кроме того, у госкорпорации ДОМ.РФ не хватает лимитов на кредитование застройщиков.

Что с сельской ипотекой

– Но все это мелочи, которые можно решить, – считает Артём Иванов. – Самая большая проблема, из-за которой рынок стал сбавлять обороты, – нет понимания, что будет с программой сельской ипотеки.

Ее не отменили, но пересматривают условия. В частности, предлагается давать только на те дома, которые будут строить дальше 50 км от города. Правда, не во всех регионах. И самое неприятное для бизнеса, когда правила непонятные. Клиенты ждут, когда программа сельской ипотеки возобновит работу под 3%, и не оформляют сделки под другие кредитные ставки. А застройщик не может продать готовое жилье и продолжить работу над следующим объектом.

Когда притормозили сельскую ипотеку, многие стали оформлять кредиты по программе «Молодая семья». В крупных банках быстро закончились лимиты, а кто-то стал ужесточать условия выдачи. Так, например, ВТБ увеличил первоначальный взнос до 50%, что становится для людей неподъемным. И это привело к тому, что программа есть, а лимитов нет. И эти трудности тормозят продажи жилья.

– К 1 сентября мы готовы были провести шесть сделок, но пока оформили только одну. Дома построены, зарегистрированы, покупатели ждут их, – говорит директор ИСК «Русич».

В Минстрое РФ говорят, что на днях решат эту проблему, перераспределив лимиты от мелких неповоротливых банков к крупным. Посмотрим, выполнят ли они свое обещание.

Если все будет нормально, «Русич» тоже обещает в следующем году вновь удвоить объем работ. Земля для этого уже приобретена в Ботанике.