Лучше все предусмотреть заранее

«На какие принципиальные моменты нужно обратить внимание при заключении договора с управляющей компанией в многоквартирном доме?
Анастасия Н., Барнаул».

На этот вопрос отвечает помощник судьи Ленинского районного суда Я. Веселовская.

- Согласно пункту 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Принимая на общем собрании решение о способе управления многоквартирным домом, собственники должны выбрать конкретную управляющую организацию и утвердить условия договора. Он заключается с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении собрания, в письменной форме путем составления документа, подписанного сторонами.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственника помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока и за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями лицам; осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Дом может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники помещений в многоквартирном доме не определились сами со способом управления своим домом, за них это сделает орган местного самоуправления (ОМС), проведя открытый конкурс. С организацией, победившей на конкурсе, собственники обязаны будут заключить договор на управление многоквартирным домом на условиях, установленных органом местного самоуправления.

Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества, пишут: «...согласно техническому паспорту на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на постановление правительства от 13 августа 2006 г., статью 36 ЖК РФ.

Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья согласно выполненному перечню работ и услуг. При этом следует обратить внимание на то, указано ли в договоре, что перечень работ и услуг является приложением к нему.

Один из самых важных пунктов в договоре – плата за содержание и ремонт жилья. В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления. А плата за содержание и ремонт жилья согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений управляющей организации. То есть эта цена договорная и может быть разной в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома.

В некоторых договорах управляющие организации предлагают, чтобы цена на содержание и текущий ремонт устанавливалась органами местного самоуправления и изменялась путем издания нормативного акта. В этом случае собственники не застрахованы от повышения цены и заранее не знают, сколько им придется платить через месяц. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось, на сколько процентов и как часто.

Желательно внести в договор пункт о том, чтобы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.

Если вводится по договору плата за капремонт, необходимо определиться с тем, где будут накапливаться деньги, как они будут расходоваться и контролироваться. Если накопление средств будет происходить на лицевом счете дома, но расходоваться они будут по мере накопления, контролировать расход денежных средств будет достаточно сложно. Целесообразно в договоре указать, что деньги накапливаются на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.

При обсуждении проекта договора собственникам нужно добиваться того, чтобы он содержал условия об ответственности управляющей организации.