В Алтайском крае вводят в строй все меньше многоэтажных домов

Но у отрасли остается надежда на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое до недавнего времени росло опережающими темпами. Накануне сезона мы хотим разобраться, есть ли у ИЖС перспектива.

Действующая ситуация

По итогам 2024 года в Алтайском крае ввели в эксплуатацию 572 тыс. кв. м индивидуального жилья. Это чуть меньше, чем годом ранее.

Председатель комитета по строительству, архитектуре и развитию Барнаула Роман Тасюк говорит, что и в краевом центре наблюдалась небольшая просадка. Если в 2023-м было сдано 211 тыс. м², то по итогам 2024-го – примерно 206 тыс. м². За 2 месяца этого года введено в эксплуатацию уже около 32 тыс. м² индивидуального жилья на территории Барнаульского округа. Хотя председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин считает, что частью из них могут быть ранее построенные дома. А теперь их зарегистрировали, чтобы, например, получить доступ к голубому топливу в рамках социальной догазификации.

Глава Санниковского сельсовета Первомайского района Елена Кудашкина говорит, что на их территории активно идет ИЖС. Жильцы регистрируются в новых домах, это радует местную власть, так как растет налогооблагаемая база. Однако не во всех поселках есть приличные дороги и хорошая инженерная инфраструктура, не говоря уже о социальной.

Положительный пример – компания «Фирсова Слобода», которая делает все под ключ.

– Но есть и такие девелоперы, которые просто продают земельные участки либо дома и при этом обещают, что все будет, а потом уходят и оставляют проблемы на муниципалитет, – пожаловалась глава сельсовета.

Новые правила

Между тем Росстат отмечает, что с сентября прошлого года строители сдают все меньше и меньше готового жилья, в том числе и индивидуального. Это во многом объясняется падением спроса, так как из-за роста ключевой ставки ЦБ кредиты в коммерческих банках настолько подорожали, что для большинства заемщиков стали недоступными. Льготная ипотека тоже не спасает положение. Она хоть и осталась, но работает не для всех и не так ритмично, как хотелось бы.

Для увеличения притока банковского капитала на рынок ИЖС с 1 марта 2025 года в рамках Федерального закона № 186 появилась возможность проектного финансирования строительства индивидуального жилья.

Гендиректор компании «Русич» Артём Иванов считает это плюсом.

– Смена системы вызывает сложности, но в итоге приведет к развитию рынка в правильном русле. С него будут уходить так называемые дикие бригады. Но с другой стороны, эскроу-счета автоматически приводят к повышению себестоимости строительства, – напомнил Артём Иванов.

А Александр Мишустин указывает на пробелы Федерального закона № 186.

– Кто будет контролировать стройку? Этот вопрос никак не оговорен, – уточняет он и предполагает, что опять застройщик будет работать непосредственно с подрядчиком, то есть передавая деньги из рук в руки.

Банковское сообщество настрое­но не столь пессимистично. Так, представитель ВТБ в Алтайском крае и Республике Алтай Ольга Цурикова отметила, что банк сейчас начал в качестве эксперимента применять проектное финансирование в шести регионах страны. Масштабирование на всю Россию, в том числе Алтайский край, планируется только в апреле, поэтому подробностей пока не может привести. Тем не менее она подчеркнула, что ВТБ не ограничивает подрядчикам сроки размещения средств на эскроу-счетах и не берет дополнительные комиссии за раскрытие таких счетов. Но с них можно снять средства дольщика только при получении банком акта приемки-передачи объекта и видеоотчета построенного дома с геолокацией. Тем самым отслеживается целевое использование денежных средств.

Начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Вадим Жеребков рассказал, что Сбербанк собирается использовать схему проектного финансирования при комплексном освоении территорий. Уже ведутся переговоры по проведению нескольких сделок.

Вадим Жеребков уточнил, что банк готов предоставить кредитование на возведение особняков, приравняв их к объектам долевого строительства.

– То есть если подрядчик заходит к нам сейчас на проектное финансирование и будет вводить объект очередями, то клиент может приобрести у нас дом по договору долевого участия и в принципе по программе семейной ипотеки будет проходить, – объяснил представитель банка.

Перспективы

Участники и эксперты рынка ИЖС считают, что у него есть перспективы. Роман Тасюк вспомнил, что в конце прошлого года в Барнауле принят генплан, в котором предусмотрены места для дальнейшего развития ИЖС. В первую очередь он отметил территорию комплексной застройки в поселке Лесном, которую осваивают две организации. Есть также участки в Гоньбе, Казённой Заимке, Бельмесёво. Вокруг Барнаула немало уже готовых особняков с инфраструктурой, которые ждут своего покупателя.

– Количество построенных домов значительно превышает объем текущего спроса, но мы понимаем эти риски и сознательно на них идем, потому что все-таки определенный позитив должен присутствовать в жизни любого человека, в том числе и предпринимателя. По крайней мере, мы стройку не будем останавливать в обозримом будущем, тем более впереди высокий сезон, – добавляет Юрий Фриц, гендиректор «Сибирьконтракта». Его компания возводит жилой поселок в Павловском районе.

Предприниматель считает, что потребителя будет привлекать жилье с развитой социальной и инженерной инфраструктурой, но это тянет вверх стоимость домов. И тут застройщику нужно не увлекаться, а найти баланс между затратами, которые постоянно растут, и качеством производимого продукта.

А президент Союза риелторов Барнаула и Алтайского края Марина Ракина всех успокаивает. Она, ссылаясь на данные ре­гионального отделения Банка России, говорит, что деньги у населения есть. Пока они лежат на банковских счетах, но отложенный спрос налицо.

– Сейчас весна. Это очень хорошее время года, когда потихонечку просыпается народ от зимних праздников. Растет количество звонков от потенциальных покупателей, которые интересуются недвижимостью на земле. Поэтому нам придется в этом году придумать какие-то схемы, позволяющие людям покупать дома, в виде рассрочек, обменов с доплатой и других инструментов.