В Центробанке объяснили, зачем отменили льготную ипотеку и увеличили ключевую ставку

Управляющий отделением Барнаул ЦБ РФ Андрей Иванов рассказал, что за время действия программы льготной ипотеки цены на жилье выросли, а разрыв в цене квадратного метра на первичном и вторичном рынке существенно увеличился. Рост ипотечного портфеля сопровождался снижением стандарта кредитования.

Банк России видит следующие риски, связанные с ростом ипотечного кредитования: риск невозврата кредита из-за роста доли заемщиков с высокой ссудной нагрузкой; риск невозврата  для банков и заемщиков, связанный с низким первоначальным взносом.

Для снижения этих рисков были изменены лимиты по потребительскому кредитованию и ужесточены регуляторные требования к ипотеке. А в июле этого года завершила свое действие программа льготной ипотеки на новостройки. При этом Алтайский край вошел в число регионов, где программу семейной ипотеки продлили до 2030 года. Ее могут получить семьи с двумя детьми, либо если один ребенок младше 6 лет или имеет инвалидность. Правительство продлило действие ИТ-ипотеки для специалистов, проживающих в регионах.  Ставка по ней выросла с 5 до 6% годовых, были скорректированы другие условия. Вместе с тем наблюдались перебои с выдачей льготных кредитов, а по программе сельской ипотеки лимиты так и не открыли. На начало ноября 2024 года просрочка по ипотеке выросла в крае на 0,14 процентных пункта (320 млн руб.) и составила 0,4% от ипотечного портфеля. За октябрь средневзвешенная процентная ставка по ипотеке увеличилась до 10,6%. Если же не брать льготные кредиты, то по данным ДОМ.РФ, средневзвешенная процентная ставка превысила 28% годовых.

Таким образом, своими действия ЦБ пытается охладит ипотечный рынок и это ему удается.

Андрей Иванов еще раз объяснил, почему необходимо было отменить льготную ипотеку на новостройки:

– Когда в 2020 году была запущенна эта программа, мы увидели прирост рынка на 56% по сравнению с 2019 годом. С 2020 по середины 2024 год жители края взяли 290 млрд руб. ипотечных кредитов, а темпы прироста ежемесячных выдач держались на высоком уровне – свыше 40% в год. Самыми популярными программами были семейная и безадресная льготная ипотеки. Ее отмена с 1июля 2024 года накануне подогрела спрос, а граждане пытались запрыгнуть в последний вагон. С июля по октябрь наблюдались отрицательные темпы прироста ипотечного портфеля, то есть объем новых выдач стал меньше, чем совокупный объем погашения долга.

Тем не менее представитель ЦБ констатирует, что в октябре прирост вновь стал положительным. Сейчас набирает популярность семейная ипотека. За 10 мес. 2024 года по государственным программам выдано на 20 млрд руб. ипотечных кредитов.

Широкое распространение льготных ипотечных программ подогрело спрос на жилую недвижимость, что разогнало цены. И даже сейчас они продолжают расти. По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра нового жилья в крае на конец сентября составляла 122 тыс. руб., на вторичном рынке 93 тыс. руб. Таким образом разрыв цен увеличился до 31%. За 4 года действия льготного жилищного кредитования стоимость квадратного метра на вторичном рынке удвоилась, а на первичном выросла в 2,5 раза. Это свидетельствует о том, что доступность жилья снизилась.

Иванов отметил, что росту доступности способствует достижение стабильно низкой инфляции. Она позволяет заемщикам привлекать кредиты на рыночных условиях. Когда в 2017-2019 годах инфляция была вблизи 4%, то рыночная ипотека выдавалась под 8-9%, а жилье стоило дешевле. В период широкого действия госпрограмм средние ставки по ипотеки практически не зависели от ключевой ставки ЦБ из-за высокой доли льготных кредитов. Если кто-то получает кредиты дешевле, то другие должны будут заплатить за них дороже. Если льготных кредитов много, то они все сильнее разгоняют спрос и цены. И в этой ситуации ЦБ вынужден держать высокую ключевую ставку для всей экономики, чтобы защитить ее от высокой инфляции. И тогда ставка для тех, кто не имеет доступа к льготному кредиту, становится выше, чем могла бы быть без льготного кредитования.

А если смотреть шире, то все россияне своими налогами оплачивают субсидируемые из бюджета льготные кредиты. Льготное кредитование оправдано для наименее социально защищенных граждан и для стимулирования приоритетных отраслей экономики. Но только стабильно низкая инфляция, за которую борется ЦБ, сделает кредиты одинаково доступными для всех. 

Справка