3,5 тыс. владельцев алтайской недвижимости оспаривали ее стоимость в 2023 году

В прошлом году тысячи владельцев алтайской недвижимости оспаривали ее стоимость в специализированном государственном учреждении – Алтайском центре недвижимости и государственной кадастровой оценки (АЦНГКО). И только меньше половины просьб было удовлетворено. В результате им пришлось больше заплатить налога на имущество. Попробуем разобраться, почему так произошло.

Поздняя реакция

Как объясняет замначальника краевого управления имущественных отношений Наталья Гончикова, кадастровая стоимость объекта определяется на основе утвержденных федеральным Росреестром обязательных методических указаний путем построения единых моделей групп объектов со схожими характеристиками. Этот подход и отличает кадастровую стоимость от рыночной, которая формируется на основе индивидуальных характеристик объекта надвижимости. И от себя добавим – с учетом баланса спроса и предложения.

Именно разница между кадастровой и рыночной стоимостью вызывает большинство возражений собственников, и они пытаются ее оспорить, чтобы поменьше платить налог.

Наталья Гончикова считает, что на качество определения кадастровой стоимости специалистами АЦНГКО влияет неточность или недостоверность сведений, содержащихся в ЕГРН. Кроме того, большинство правообладателей не интересуются, как проходит оценка их объекта, и уже начинают реагировать, когда результаты оценки утверждены.

Корректировка

Законодательством предусмотрено несколько способов корректировки кадастровой стоимости. Например, подать заявление об устранении ошибок, выявленных в результате определения оценки. Если ошибок нет, а кадастровая стоимость получилась несправедливо высокой, то ее можно снизить до рыночной. С января 2023 года это делается путем подачи соответствующего заявления в электронном или бумажном виде в Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки или МФЦ. И только если решение АЦНГКО не удовлетворит правообладателя недвижимости, то дальше он может подать иск в суд.

Руководитель АЦНГКО Татьяна Жигулина уточняет, что к заявлению должен быть приложен отчет об установлении рыночной стоимости в электронном виде. 

Центр может отказать заявителю в просьбе уравнять кадастровую стоимостью с рыночной, если нарушено требование законодательства об оценочной деятельности в процессе экспертизы отчета о рыночной стоимости объекта. Уделяется внимание корректности указанных оценщиком характеристик оспариваемого объекта. Учреждение для проверки может пользоваться собственной информацией и запрашивать ее в органах местного самоуправления.

– Наш отказ не является окончательным. После устранения указанных недостатков можно обратиться с заявлением повторно, – отмечает Татьяна Жигулина, но советует владельцам недвижимости пользоваться услугами оценщиков, имеющих хорошую репутацию и опыт такой работы.

Заказных решений не принимают

В прошлом году 3,5 тысячи владельцев алтайской недвижимости оспаривали ее стоимость в АЦНГКО. И только 40% таких заявлений было удовлетворено.

Председатель правления Алтайского союза предпринимателей Юрий Фриц приводит слух о существовании негласного правила, согласно которому сотрудники АЦНГКО более чем на 50% не могут снижать кадастровую стоимость, и есть такие организации, которым всегда отказывают, например компании «Мария-Ра», так как она способна платить и больше.

Татьяна Жигулина говорит, что заказных решений АЦНГКО не принимает, поэтому если условная «Мария-Ра» обижается, то это объясняется стечением обстоятельств или невыполнением компанией требований.

Руководитель АЦНГКО приводит статистику, согласно которой среднее снижение кадастровой стоимости соответствует общероссийской практике таких центров и составляет по итогам прошлого года около 55%.

– Нужно понимать, что мы стоим на страже интересов государства, поэтому очень внимательно занимаемся проверкой отчетов. Знаем, что и оценщики периодически хитрят, используя более дешевые аналоги, не соответствующие характеристике оспариваемого объекта, – отмечает Татьяна Жигулина.

Предложения конгресса

Во время рассмотрения этой темы на X Конгрессе предпринимательских объединений Алтайского края замруководителя краевого УФНС Сергей Сметанников призвал бизнесменов внимательно относиться к определению кадастровой стоимости своих объектов, так как последующий ее пересмотр потом снижает поступления в бюджет налога на имущество.

А руководитель регионального отделения «Опоры России» Евгений Госьков предупредил коллег, что Росреестр сейчас формирует перечень предыдущих рыночных отчетов объектов недвижимости.

– Когда предприниматель передает в залог свой объект, то банки требуют отчет о его рыночной стоимости. Иногда предприниматели, не думая наперед, намекают оценщику представить объект дороже, чтобы увеличить залоговую стоимость и получить больше кредит. А когда платят налог, то хотят, чтобы объект стоил дешевле. Чтобы собственники не увлекались такими изменениями, в отношении каждого объекта будет храниться история определения его рыночной стоимости, – рассказал представитель «Опоры России».

Также он посоветовал предпринимателям, которые будут оспаривать кадастровую оценку, помнить, что она была рассчитана по земельным участкам на 1 января 2022 года, а по объектам капстроительства – на 1 января 2023 года. Оценщик же будет определять рыночную стоимость по состоянию на текущую дату. И она может быть заметно выше, чем кадастровая, так как недвижимость непрерывно дорожает. Таким образом, это ограничивает возможности оспорить кадастровую стоимость. И уменьшить платежи по налогу на имущество для предпринимателей можно, только вводя льготы на законодательном уровне. Например, снизить кадастровую стоимость при выкупе государственного имущества.

– Если ставки налога на имущество и земельный налог ограничены федеральным законом, то арендная плата не имеет ограничений. И вроде бы повышенная ставка аренды земли должна понуждать арендатора к выкупу, но выкупная цена у нас 100% от кадастровой. Если ее снизить до 30% от кадастровой стоимости, то предприниматели участок купят и будут платить налог. Бюджет не потеряет доходы, – считает Евгений Госьков.

Хорошее предложение, но вряд ли с ним согласятся краевые власти.