Почему в Барнауле затянули со строительством коттеджного поселка

В Барнауле долго не могли начать строительство домов в большом коттеджном поселке в микрорайоне Власиха. Эксперты связывали возникшие бюрократические проблемы с затягиванием решения вопросов со стороны госкорпорации «ДОМ.РФ».

Проскочили с газом

Полтора года заняла у проектировщиков из компании «Промжилстрой» борьба за согласование договоров. При этом шли арендные платежи за пустующую землю в поселке Лесном‑2 и требования штрафов. А ведь этот объект мог стать куда более положительным примером развития первого в нашем крае проекта комплексного развития территории (КРТ).

Да, сегодня сюда подведены газ, свет, вода, уложен асфальт. Значит, и будущие жильцы смогут облюбовать для себя участок у леса и в их домах быстро появятся все привычные удобства проживания горожан.

– Как мне недавно пояснили наши ресурсовики из компании «Газпром газораспределение Барнаул», ими получено указание отказывать юридическим лицам в вопросах техподключения газа до 2029 года, – уточнил Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей края. – То, что застройщики Лесного‑2 как‑то проскочили и получили какие‑то объемы на подключение газа к трем земельным участкам, – это было последнее такое решение. Дальше работа будет вестись только с физическими лицами.

Но проект «Промжилстроя» по строительству поселка из 407 домов во Власихе все же буксует из-за того, что «ДОМ.РФ» не может оперативно согласовывать документы, необходимые для продолжения работы. Проблема усугубляется и тем, что по закону застройщики индивидуальных домов обязаны открывать эскроу-­счета.

– С техническими вопросами у нас все хорошо. Получили всю документацию. Но основное строительство начали только летом, потому что долго пытались найти общий язык с «ДОМ.РФ». С горем пополам это удалось сделать, и запустили стройку сейчас уже 40 домов, – подтвердил руководитель проекта Андрей Саркисян. – Для согласований вопросов по строительству социальных объектов побывал я недавно в «ДОМ.РФ» в Москве. Но помощи для введения в какие‑то программы для этой работы получить не удалось. Ответ был один: «Обращайтесь в свою администрацию. Самостоятельно у себя на месте взаимодействуйте».

Девелопер должен построить по планам КРТ школу и детский сад на своем участке. Изучив программы развития системы образования, принятые на федеральном уровне, застройщик убедился, что придется объединяться с застройщиками соседних участков и вместе ждать попадания в «вагончик субсидий». Но насколько рентабельно сейчас строительство школы, пусть даже всего на 140 мест, для небольшого микрорайона? Может быть, стоит вместо этого построить хороший спортивный объект, которого не хватает жителям Власихи? И поедут ли туда преподаватели, в такие маленькие школы?

Один – на край

Когда в 2023 году «Промжилстрой» договорился с «ДОМ.РФ» о программе КРТ для будущего нового поселка в районе Власихи, было решено, что на территории 57,5 га с названием «Лесной‑2» к 2032 году компания должна построить все дома с коммуникациями, дорогами и социальной инфраструктурой.

– Сделали проект межевания, подготовили проект планировки и согласовали его с администрацией города, за что ей нужно выразить большую благодарность. Но с «ДОМ.РФ» очень сложно взаимодействовать, потому что там есть один-единственный человек, который работает на весь Алтайский край. И работает он строго по московскому времени. Мы ждали какую‑то доверенность на смену вида разрешенного использования два месяца. А она делается за 15 минут у нотариуса. В наших современных реалиях это просто недопустимо, – возмущается Саркисян.

Девелопер тревожится и за процедуры оформления эскроу-­счетов. Ведь с 1 марта 2025 года для строительства частных домов переход на такой порядок стал обязательным. Это предполагает, что деньги заказчика размещаются на закрытом банковском счете еще до ввода дома в эксплуатацию. А строительная компания тем временем работает на кредитные или собственные средства.

С одной стороны, такое новшество позволяет подтвердить покупателю добросовестность застройщика. Но по условиям договора о КРТ девелопер обязан каждое свое действие согласовывать с «ДОМ.РФ».

– О каких эскроу-­счетах мы можем говорить? Если мы будем оформлять их на каждый участок, сколько же времени на это уйдет? А договором по КРТ не предусмотрен регламент на рассмотрение тех или иных документов. К тому же работу «ДОМ.РФ» никто не контролирует. К кому обратиться, чтобы это отрегулировали? А у нас более 407 участков. Как мы будем их согласовывать? – обозначил проблемы Саркисян.

Стоит снова напомнить, что возведение домов в Лесном‑2 могло начаться значительно раньше. Но компании пришлось заниматься работой, которая не планировалась. Ведь в документах по аукциону за участок было указано, что территория обеспечена инженерными сетями. Но в реальности этого не оказалось.

– Изначально нас в «ДОМ.РФ» заверяли, что во Власихе все есть, кроме газа. Мы протянули сеть и потратили много средств. Теперь свет есть, но только по той линии, которая идет по нашему участку, мощности не было. Сегодня мы получили техусловия на строительство основной сети по электричеству. Но оформление перехода через железную дорогу и прокладка коридора через лесной массив требуют длительных согласований, которые займут снова год или полтора. Это отразится на сроках строительства, – прогнозирует Саркисян.

В «Алтайэнерго» подтверждают, что строительство электросетей потребует больших усилий.

– Ближайшая подстанция с нужной мощностью находится в Лебяжьем. Так что придется даже две железные дороги пересекать (и бийскую ветку тоже). Мы выдали техприсоединение непосредственно от подстанции, а дальше застройщик сам все делает и согласовывает. Сразу оговаривалось, что это займет много времени, – подчеркнул Михаил Ковальчук, замдиректора «Алтайэнерго».

Нужна поддержка

Только по договору аренды компания «Промжилстрой» ежегодно платит «ДОМ.РФ» 13,3 млн руб­лей. То есть в этом году прямые затраты составят 26,6 млн руб­лей. А еще предстоит потратить 15–20 млн на обязательное строительство пяти домов по проектам от «ДОМ.РФ». Однако дома запроектированы из панелей, которые вряд ли надежно защитят зимой от холода.

– Мы строим сети, вкладывая свои средства, создавая благоустройство, чтобы действительно была комфортная среда для проживания. Почему нам не помогает такое, казалось бы, главное заинтересованное лицо, как «ДОМ.РФ»? – риторически вопрошает Андрей Саркисян.

В Союзе строителей считают, что нужно при поддержке краевого правительства обращаться к руководству «ДОМ.РФ».

– Если они не пошли на передачу земель краю или городу Барнаулу, то нужно, чтобы здесь обязательно появилось их представительство, которое бы имело определенные полномочия для более оперативных согласований по освоению всех земельных участков, которые «ДОМ.РФ» выставлял на торги, – подчеркнул Александр Мишустин.

А пока вместо поддержки застройщиков при проектах КРТ существует такой «стимул», как система штрафов, если есть, в частности, отставание от графика. Например, у «Промжилстроя» ежемесячно сейчас уходят десятки тысяч руб­лей на штрафы, в том числе за несвоевременное согласование документов по разрешению на строительство.

– График возведения жилья согласован с городом. Если ты промахнулся, вовремя не начав строиться, то тоже получишь штраф от «ДОМ.РФ», – прокомментировал для «АП» Андрей Саркисян.